Immeubles neufs dans le 17e arrondissement de Paris. / Jérôme Porier

Après trois années d’embellie, la conjoncture dans l’immobilier risque de devenir moins porteuse dans les prochaines années. Le cabinet d’études Xerfi vient de publier une étude sur les perspectives du marché résidentiel à l’horizon 2018-2019. Ses conclusions ? Suite à l’année record 2017, caractérisée par un volume de transactions dans l’ancien supérieur à 1 million de logements (+14,5 %) et des prix en hausse de 3,7 % au niveau national, le vent pourrait tourner.

Si Xerfi n’anticipe pas de rupture de tendance majeure en 2018, ses experts estiment que la légère remontée des taux des crédits à l’habitat devrait provoquer un léger essoufflement des ventes dans l’ancien (-1,6 %) et une petite accalmie sur les prix (+3 %). Une inflexion qui devrait se confirmer en 2019.

La nouvelle politique de l’État vis-à-vis de l’immobilier, qui encourage moins l’accession à la propriété, pourrait peser davantage sur le marché l’an prochain. Dans l’ancien, Xerfi prévoit un repli de 1,9 % des ventes, avec des prix en voie de stabilisation (+1,7 %).

Simplifications administratives

« Les pouvoirs publics souhaitent réorienter l’épargne des Français vers l’économie réelle, c’est le sens de la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) », écrit Vincent Desruelles, analyste chez Xerfi. L’Etat va aussi réduire son soutien aux bailleurs sociaux. Il souhaite également construire davantage et moins cher, en privilégiant les simplifications administratives au détriment des aides financières directes.

Le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ), qui doit être évalué dans le courant de l’année, ne devrait, selon toute vraisemblance, pas rester en l’état, compte tenu de son coût élevé. « Quant au dispositif de défiscalisation Pinel, il est censé rester en vigueur jusqu’en 2021. Toutefois, les professionnels concernés seraient bien inspirés de limiter leur dépendance à ce régime qui soutient artificiellement leur activité », poursuit M. Desruelles.

Dans ces conditions, le segment du neuf risque lui aussi d’être affecté. Après un bond de 15,6 % en 2017 et une hausse limitée à 1 % en 2018, les mises en chantier devraient reculer de 2,3 % en 2019. De même, les ventes des promoteurs devraient diminuer de 2,7 %.

Xerfi souligne enfin que d’autres facteurs risquent d’avoir un impact sur la tendance du marché de l’immobilier résidentiel. En premier lieu, il ne faut pas s’attendre à un assouplissement des conditions d’octroi des crédits de la part des banques, qui permettrait de resolvabiliser la demande. « Compte tenu du niveau plancher des taux d’intérêt, il y a fort à parier qu’ils se stabiliseront ou remonteront, dit M. Desruelles. D’ailleurs, les flux de crédits nouveaux commencent déjà à ralentir. » Bref, le marché de l’immobilier se dirige vers un atterrissage en douceur.