A Paris, les loyers ont progressé de 1,9 % à la relocation en 2017. Un immeuble dans le 16ème arrondissement de la capitale. / Jérôme Porier

Alors que les prix des logements à l’achat continuent de progresser dans les grandes métropoles françaises, il n’en va pas de même pour les loyers. Selon une étude publiée le 6 mars par l’observatoire Clameur, les loyers n’ont quasiment pas bougé (- 0,1 % en moyenne) en 2017. Tandis que les loyers des studios augmentent légèrement (+0,4 %), ceux des « 4 pièces » (-0,6 %) et des « 5 pièces et plus » (-1,1 %) affichent les plus fortes baisses.

La hausse des loyers de marché observée ces dernières années, en particulier dans les grandes métropoles, serait donc terminée. Sur 5 ans, entre 2013 et 2017, les plus fortes hausses dans les grandes villes (plus de 150 000 habitants) ont été observées à Nice (+1,8 %), à Paris (+1,1 %), à Bordeaux (+0,9 %), à Reims et à Lyon (+0,8 %).

En 5 ans, les loyers ont baissé dans environ un tiers (35 %) des grandes villes. Les plus forts replis ont été enregistrés au Havre (-0,8 %), à Marseille (-0,7 %), à Rennes (-0,3 %), à Saint-Etienne, à Grenoble et Toulon (-0,2 %), ainsi qu’à Angers (-0,1 %).

Entre 2013 et 2017, les loyers ont augmenté en moyenne de 0,3 % par an, une évolution à comparer avec celle de l’inflation annuelle sur la même période (1,2 %). « Depuis l’année 2007, qui avait été marquée par un décrochage des loyers, la progression moyenne ne dépasse pas 1 % par an », précise Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris Ouest et directeur scientifique de Clameur.

Autre observation, les loyers de relocation (entre deux locataires) sont stables depuis 2011. Une exception : Paris, où ils ont encore progressé de 1,9 % en 2017. Mais ce constat n’est valable que pour les appartements où des travaux ont été réalisés. « Pour des relocations sans travaux, les loyers baissent partout lors du changement de locataires. Par exemple, le recul atteint 5,5 % à Paris et 8,7 % à Marseille. Les loyers sont à peu près stables pour des petits travaux d’entretien courant. Ils augmentent de l’ordre de 10 % pour des travaux d’amélioration significative du logement », détaille M. Mouillart.

Calculé par Clameur, l’indice d’« amélioration et d’entretien » est d’ailleurs au plus bas depuis 20 ans et très en deçà de sa moyenne de long terme. Il montre que les propriétaires font actuellement peu de travaux pour entretenir leur bien. « Des perspectives d’évolution des recettes locatives médiocres, des soutiens publics défaillants, des dispositifs d’encadrement des loyers… tout concourt à cette situation, remettant en question les ambitions de la rénovation énergétique », se lamente M. Mouillart.

A noter : la baisse des loyers à la relocation concerne aussi des territoires caractérisés par l’atonie de la demande et les difficultés financières des familles. En 2017, Clameur observe ainsi des baisses de loyer d’au moins 3 % dans 7 départements sans tension : Aisne, Ardèche, Aube, Lozère, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort.

Autre constat, la mobilité des locataires progresse : après avoir atteint un plancher en 2014, l’indice de mobilité des locataires calculé par clameur s’est redressé vigoureusement, au point de dépasser ses niveaux de 2007. Une évolution qui explique le léger recul de la durée moyenne de vacance, qui demeure légèrement au-dessus de sa moyenne de long terme.