Des stratégies existent pour trouver des logements neufs pas chers. / Image Source / Photononstop

L’alignement des planètes est-il toujours d’actualité ? En 2017, tous les signaux étaient au vert pour qui voulait investir dans l’immobilier neuf. Mais avec la menace de la hausse des taux, les prix qui ne reculent pas et le recentrage du dispositif Pinel, l’année 2018 est-elle encore favorable à la pierre ? « Pas de panique ! », répondent en cœur les professionnels.

« Le cadrage du Pinel sur les zones tendues est une excellente nouvelle », assure Philippe Plaza, directeur général d’Eiffage Immobilier. « Plus encore, c’est l’annonce du maintien du dispositif pour 4 ans qui est de nature à rassurer les investisseurs. Ce qu’ils demandaient, c’était de la stabilité. Je pense qu’ils ont été entendus. » Le promoteur veut par ailleurs croire que les prix du neuf ont atteint un plafond. « Le problème vient du foncier qui est trop cher. S’il continuait à augmenter, les professionnels devraient rogner sur leurs marges, mais je ne crois pas qu’ils portent cette hausse sur les prix. »

Quant à la hausse des taux tant redoutée, elle tarde à se manifester. Selon l’observatoire Crédit Logement CSA, en février, les taux de crédit immobilier dans le neuf s’établissaient en moyenne à 1,48 % toutes durées confondues, hors frais d’assurances, contre 1,53 % en janvier. Reste à savoir sur quel type de placement se tourner. « Il faut miser sur les douze grandes métropoles régionales comme Nantes, Marseille, Bordeaux, Lille… C’est là qu’on a besoin de logements et même si les prix sont parfois élevés, la démographie fait que les risques sont minimes », assure Philippe Jossé, président du directoire de Cogedim.

Repérer les territoires d’avenir

Que les petits budgets se rassurent. Des stratégies existent pour trouver des logements moins chers : « Il faut miser, dans ces métropoles, sur la première couronne où les prix sont plus doux et les loyers pas nécessairement moins faibles. Si le bien est situé près des transports, des rentabilités de l’ordre de 3,50 % à 3,60 % sont à espérer, à l’exemple de villes comme Argenteuil, Aubervilliers et toutes celles qui seront desservies par le Grand Paris. Idem pour Nantes avec la commune de Saint-Herblain. À cela il faudra ajouter les abattements fiscaux pour ceux qui feraient un Pinel », conseille Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, conseiller en investissement immobilier.

Car il est bon d’être capable de se projeter pour repérer les territoires d’avenir : « Prenez Angoulême. On voit de plus en plus de personnes s’y installer grâce à la LGV qui relie cette ville à Bordeaux en 25 minutes. Investir dans l’idée de revendre beaucoup plus tard est loin d’être une mauvaise idée. Vous avez le même phénomène avec Saint-Nazaire, qui devient un marché de report pour ceux qui ne peuvent pas acheter à Rennes et où le prix du mètre carré est sensiblement plus faible », analyse Marc Julien, fondateur de Pierre Invest, courtier en immobilier neuf.

Enfin, si le dispositif Pinel concerne près de 54 % des ventes dans le neuf en 2017, il n’est pas la seule méthode pour investir. Le Censi-Bouvard, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2018, permet d’acheter des résidences étudiantes ou seniors. A la clé ? Une déduction d’impôt de 11 % du coût du bien et la possibilité de récupérer la TVA. Sans oublier l’achat dans le neuf sans passer par aucun dispositif. De quoi personnaliser, selon ses besoins, son plan d’investissement.