Si vous faites vos travaux en 2019, vous ne pourrez déduire en 2019 que la moitié de leur montant ! / John Lund/Marc Romanelli/Blend Images / Photononstop

Compte tenu des règles particulières de déduction mises en place en 2019, ne pas faire de travaux en 2018 et attendre 2019 est la pire des solutions si vous êtes propriétaire d’un bien que vous destinez à la location : si vous faites vos travaux en 2019, vous ne pourrez déduire en 2019 que la moitié de leur montant ! Mieux vaut alors attendre encore une année de plus et les réaliser en 2020.

De même, il n’est pas intéressant d’étaler vos travaux sur 2018 et 2019 ; par exemple, si vous réalisez 10 000 euros de travaux en 2018 puis de nouveau 20 000 euros en 2019, vous ne pourrez déduire en 2019 que la moyenne des travaux réalisés sur les deux années, soit 15 000 euros alors même que vous aurez réalisé pour 20 000 euros de travaux en 2019.

En revanche, si vous décidez de faire tous vos travaux en 2018, vous pourrez déduire la totalité de leur montant en 2018 puis de nouveau la moitié en 2019, même si vous ne faites pas de travaux en 2019. Ce dispositif est-il pour autant vraiment intéressant ?

« Petits » et « gros » travaux

S’il s’agit de « petits » travaux, c’est-à-dire ­imputables en totalité sur vos revenus fonciers ou sur le revenu global de 2018, ce ne sera avantageux que si vous percevez par ailleurs des revenus exceptionnels imposables en 2018 ou des revenus non concernés par le prélèvement à la source, tels que des dividendes, intérêts, plus-values mobilières soumis au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Ces travaux pourront venir réduire l’impôt à payer sur ces revenus, à condition, pour les revenus financiers soumis au PFU, d’y renoncer et ­d’opter pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu. Mais l’efficacité fiscale de cette déduction sera moins importante qu’en temps habituel.

En revanche, s’il s’agit de « gros » travaux, c’est-à-dire de travaux suffisamment ­importants pour constater immédiatement un reliquat de déficit foncier imputable sur les ­revenus fonciers des dix années suivantes, vous aurez intérêt à les réaliser cette année, même si vous n’avez que des revenus courants.

Solution idéale

Pour que l’avantage joue à plein, il faut, selon les professionnels, que le coût de vos travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant de vos revenus fonciers, majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficit foncier ­imputable chaque année sur le revenu global). La solution idéale est alors celle qui consiste à faire des travaux de rénovation dans un logement avant l’arrivée du locataire. Dans la ­mesure où vous ne percevez pas encore de loyers imposables, cela vous permet de constater plus facilement un déficit foncier reportable.

Mais attention, ces règles ne concernent que les travaux qui ne présentent aucun caractère d’urgence et que vous pouvez aisément décider de reporter d’une année sur l’autre. Les travaux d’urgence, tels que la remise en état d’un logement à la suite d’une tempête, ceux décidés d’office par le syndic ainsi que les travaux relatifs aux immeubles achetés en 2019 ne sont pas concernés : ils sont intégralement déductibles l’année où ils ont été réalisés : en 2018 ou 2019, selon le cas.