A Limoges, les prix de l’immobilier ancien ont bondi de 12,8 % en 2018. / Brigitte Merz/Look / Photononstop

« L’environnement du marché immobilier se dégrade », estime dans son étude annuelle, publiée le 8 janvier, l’association Les Prix immobiliers (LPI), qui regroupe treize acteurs majeurs de l’immobilier (Seloger, Crédit logement, Crédit mutuel…). A l’image du moral des ménages, la conjoncture s’est dégradée au cours de l’année 2018 sur le marché immobilier. « Davantage touché par la baisse des aides à l’accession à la propriété, le marché du neuf s’est fortement contracté, en particulier celui des maisons individuelles », précise Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest et porte-parole de l’association LPI.

Après avoir atteint un pic de 4,5 % en rythme annuel à l’été 2017, la hausse des prix ralentit, trimestre après trimestre : elle est tombée à 3,5 % sur douze mois à fin 2018. C’est dans le Limousin (+6 %), en Bretagne (+5,9 %) et en Aquitaine (+5 %) que les hausses sont les plus fortes. Après l’inflation de ces dernières années, il faut désormais mobiliser en moyenne 4,7 années de revenus pour devenir propriétaire, avec des extrêmes en Ile-de-France (6 années) et en Champagne-Ardenne (3,1 années).

Autre constat, les prix ont reculé en 2018 dans un quart des villes de plus de 100 000 habitants. Les plus fortes baisses sont observées au Mans (-13,9 %), à Saint-Etienne (-5,6 %) et à Amiens (-3 %).

Les villes gagnantes de 2018 sont Limoges, Rennes et Bordeaux, où les prix ont bondi de plus de 10 %. Les plus fortes hausses ont ainsi été enregistrées à Limoges (+12,8 %), à Rennes (+11,1 %), Bordeaux (+10,2 %), devant Lyon (+7,2 %) et Paris (+6,8 %). Parmi les villes plus petites, les gagnantes de 2018 sont Pessac, en Gironde (+20 %) et Montreuil, en Seine-Saint-Denis (+13,1 %), qui profitent de l’attractivité de Bordeaux et de Paris.

Rattrapage

« Dans beaucoup de villes, comme à Angers, Besançon, Clermont-Ferrand et Rouen, l’augmentation ressemble à un rattrapage après des reculs en 2017 », relativise M. Mouillart. Cet effet de rattrapage est clairement perceptible en Champagne-Ardenne et dans le Limousin, deux régions qui ont enregistré un net regain d’activité (+9 % environ), alors que le nombre de transactions, en 2018, s’est tassé de 5,8 % à l’échelle nationale en 2018. Les baisses d’activité les plus importantes ont été observées en Alsace, en Aquitaine et en Bretagne.

Pour 2019, Michel Mouillart anticipe un recul de 5 % du nombre de ventes. « Les taux devraient rester bas, mais les conditions d’octroi des crédits immobiliers vont jouer un grand rôle, notamment leur exigence en matière d’apport personnel », explique le porte-parole de LPI.

Une opinion partagée par Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision à l’institut d’études Xerfi : « Il n’y aura pas le même type d’allongement de la durée en 2019 qu’en 2018, ni d’assouplissement des conditions d’octroi, ce qui dans un contexte de prix très élevé, va entamer la capacité d’achat des primo-accédants et des ménages modestes. Les transactions qui plafonnent autour de 960 000 unités devraient reculer de 7 % pour revenir à 900 000 unités », dit-il.

Faible hausse

Quant aux prix, M. Mouillart estime que le creusement des clivages territoriaux entre les métropoles et le reste du pays va entraîner des évolutions très disparates. « Les inégalités déjà constatées entre les villes vont encore se renforcer », prévoit-il.

Pour Xerfi, la hausse devrait marquer nettement le pas, passant de près de 3 % à 1,5 % dans l’ancien. « Une hausse trompeuse, car cela masque un recul des prix à partir du second semestre, les tensions constatées sur quelques grandes agglomérations ne suffisant plus à contrebalancer les baisses enregistrées ailleurs, notamment dans les villes ou bien dans les quartiers où ce sont les primo-accédants qui font le marché. Le cycle haussier de l’immobilier, c’est terminé, et dans de plus en plus de villes », conclut M. Mirlicourtois.