L’ARC (association des responsables de copropriété) annonce une hausse de près de 4 % des charges de copropriété entre 2015 et 2016 au plan national. | Guillaume Cattiaux (Flickr, Licence Creative Commons)

Energie, assurance, personnel, maintenance, honoraires de syndic… Comment les dépenses assumées par les copropriétaires ont-elles évolué entre 2015 et 2016 ? Deux études récentes concluent à des tendances fort différentes. Preuve que la bataille des chiffres se poursuit sur ce terrain entre professionnels et associations de copropriétaires.

D’un côté, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris constate une relative stabilité des coûts (- 0,03 %, précisément), dans la 6^e édition de son observatoire des charges de copropriété, publiée le 22 juin. Selon son président, Didier Camandona, qui prêche pour sa chapelle, « cette stabilité des charges en 2016 confirme l’utilité et l’efficacité des syndics qui agissent en faveur de la bonne gestion des copropriétés ».

Environ 50 euros/m² carré à Paris, selon l’ARC

De son côté, l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui a publié le 13 juin les résultats de son propre observatoire, baptisé « Oscar », conteste farouchement cette lecture. Elle annonce une hausse de près de 4 % des dépenses (contre + 0,7 % en 2015 et - 4,9 % en 2014). Pour elle, le niveau des charges atteint ainsi 46,80 euros par mètre carré habitable au plan national, mais 51,40 euros à Paris, 46,77 euros en Ile-de-France (hors Paris) et 36,40 euros en province. La Fnaim du Grand Paris l’évalue à 36,10 euros en moyenne pour Paris, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne.

Ces écarts peuvent bien sûr s’expliquer par les différences des périmètres géographiques étudiés — la Fnaim du Grand Paris passe au crible près de 7 600 immeubles dans les trois départements d’Ile-de-France évoqués ci-dessus, alors que l’ARC s’appuie sur 2 500 copropriétés dans toute la France, mais aussi par la typologie et par le niveau de confort des biens immobiliers (chauffage collectif, ascenseur, etc.), car tous les postes de dépenses n’évoluent pas de la même façon.

Hausse du coût des assurances

En outre, la Fnaim s’appuie sur un coût moyen de charges au mètre carré assuré, prenant en compte les parties communes et privatives (couloirs, parkings, caves…), là où l’ARC fait référence au mètre carré habitable. « Une référence qui permet à chaque copropriétaire de connaître facilement le coût moyen de ses charges », estime Claude Pouey, responsable des charges de copropriété à l’ARC.

Si certains postes comme l’eau, l’électricité ou encore l’ascenseur affichent, dans l’ensemble, des évolutions raisonnables, les deux observatoires constatent en chœur un emballement des charges liées aux assurances. La hausse s’établit à 4,9 % sur un an pour la Fnaim du Grand Paris (pour les trois départements étudiés), et à 5 % pour l’ARC (au niveau national).

Les principaux postes de charges de copropriété : le chauffage et le gardiennage. | Observatoire Oscar, ARC

En revanche, les deux observatoires divergent totalement au sujet des charges de chauffage collectif. Selon la Fnaim, elles sont en baisse de 4,6 % dans les trois départements franciliens étudiés, avec un coût moyen au mètre carré de 4,96 euros/m², alors que l’ARC les évalue à 14,23 euros/m² à Paris (13,47 euros à l’échelon national, soit une hausse de 8,60 % entre 2015 et 2016).

Honoraires hors forfait

Pour Didier Camandona, la baisse constatée par la Fnaim est liée « à l’engagement des copropriétés dans des travaux d’économie d’énergie de chauffage et à une courbe climatique ascendante ». Un argument que réfute l’ARC, estimant que l’hiver 2016 a été plus rigoureux que celui de 2015 (13,3 % de besoins supplémentaires en calories).

Quant aux honoraires de syndic, si la Fnaim enregistre pour Paris une hausse de 0,99 % sur un an pour les honoraires de base, plaçant ce poste à 3,51 euros/m² en moyenne, l’ARC relève un coût total (honoraires de base + honoraires particuliers) de 6,55 euros/m² à Paris (+ 4,6 % sur un an), et de 5,62 euros/m² au plan national (+ 4 %).

« Certes, les honoraires de base ont peu augmenté en 2016 par rapport aux années précédentes, il ne faut pas oublier que la hausse atteint 19,2 % de 2013 à 2016 avec la mise en place du nouveau contrat de syndic de la loi ALUR [loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové] incluant désormais dans le forfait de base des tâches qui étaient facturées auparavant en plus, précise Claude Pouey. Mécaniquement, cela aurait dû faire baisser les honoraires facturables en plus, or cela n’a pas été le cas puisque la Fnaim indique que les honoraires particuliers (hors forfait) ont progressé de 1,2 % en 2015 et de 12,8 % en 2016. »

Depuis 2013, la hausse atteint même un peu plus de 20 %. Une situation déjà dénoncée à la fin de 2016 par le courtier en syndic Synéval, qui constatait une hausse des honoraires de base des syndics de 10 % à 15 % à Paris, notamment due à une pratique en plein essor : la facturation au taux horaire.