A moins de deux heures de Paris et de Londres, Caen possède pourtant de solides atouts : son port de plaisance en centre-ville, son patrimoine architectural ou encore ses deux aéroports internationaux. / AGE / Photononstop / AGE / Photononstop

Après Le Havre et Rouen, c’est la troisième ville la plus peuplée de Normandie. Située à moins de deux heures de Paris et de Londres, Caen fait vibrer le cœur des investisseurs immobiliers. « Tout particulièrement celui des Normands, peu de Parisiens sont présents sur ce marché », précise Alain Riguidel, directeur immobilier Grand Ouest pour Eiffage.

La commune possède pourtant de solides références, entre son port de plaisance en centre-ville, dixième port français avec un million de passagers par an, son patrimoine architectural ou encore ses deux aéroports internationaux, situés dans un rayon de 50 kilomètres.

Caen est également une véritable ville étudiante (20 % de la population totale) et offre des prix très abordables dans l’ancien (2 115 euros/m² en moyenne, selon les données de MeilleursAgents). « Les investisseurs reviennent à Caen et se positionnent sur les petites surfaces, autour de 2 500 euros/m² à 2 800 euros/m². La hausse des prix est modeste dans le parc existant, entre 1 % et 3 % », confie M^e Aymeric Cours-Mach, notaire à Caen.

Si l’achat d’un studio à 70 000 euros est encore possible – mais ils sont rares –, les deux-pièces, d’une valeur comprise entre 120 000 euros et 130 000 euros, sont légion. A la clé, des rendements estimés en moyenne à 7 % brut par MeilleursAgents.

« Pour aller au-delà des 5 %, de plus en plus d’investisseurs misent sur les colocations en centre-ville ou proches de la gare, observe Pascal Blot, responsable de l’agence ORPI, cabinet de Caen. Mais, attention, beaucoup de copropriétés interdisent ce mode de location dans leur règlement intérieur. » Ceux qui préfèrent opter pour une approche plus patrimoniale auront intérêt à dénicher un bien en centre-ville doté d’un fort cachet et dont la valeur grimpera au fil du temps.

L’immobilier neuf : populaire mais très cher

D’autres se tourneront vers le marché de l’immobilier neuf, tout aussi dynamique que l’ancien… mais bien plus cher. En 2018, les prix ont augmenté de 7 % et frôlent aujourd’hui les 4 500 euros/m², hors parking, soit plus du double de ce que l’on peut trouver dans l’existant.

« Il faut tenir compte de la configuration de Caen. La plupart des logements du parc ancien sont des reconstructions d’après-guerre. Sur le plan de l’isolation thermique, phonique et même de l’ergonomie générale, ils n’ont rien à voir avec ce que l’on fait aujourd’hui dans le neuf », insiste Valéry Marcoux, directeur de l’agence Caen-Le Havre pour Bouygues Immobilier.

Ceux qui optent pour le neuf sont généralement motivés par les possibilités de défiscalisation. « L’avantage de Caen est que l’on peut profiter de rendements dans le neuf compris entre 4 % et 5 % brut avant l’avantage fiscal Pinel », ajoute Alain Riguidel.

En s’éloignant du centre-ville, les prix baissent rapidement. « Le quartier de l’université est intéressant pour les investisseurs avec un prix moyen de 3 384 euros/m² hors parking. Attention toutefois à la concurrence des nombreuses résidences étudiantes qui s’y trouvent. Dans les mêmes prix, les acheteurs peuvent aussi miser sur le quartier la Haie Vigné ou suivre le tracé du tramway. Ce dernier va être prolongé dès septembre jusqu’au futur écoquartier des Haut de l’Orne », confie Valéry Marcoux. Un tout nouveau quartier qui devrait accueillir d’ici quinze ans quelque 1 800 nouveaux logements.

Caen Presqu’île : l’avenir en construction

Dès juin, le développement de l’agglomération franchira un nouveau cap. « Avec Caen Presqu’île, notre ville sera l’un des rares territoires français à faire l’objet d’un projet d’intérêt majeur (PIM) que nous signerons en juin avec le gouvernement », annonce Pascale Huyghe-Doyere, directrice générale du projet.

L’opération profitera ainsi du soutien plein et entier de l’Etat, tout au long du projet. Installé sur 300 hectares à cheval entre Caen, Hérouville-Saint-Clair et Mondeville, Caen Presqu’île accueillera, entre autres, d’ici une quinzaine d’années, 7 000 nouveaux logements, dont 2 400 à Caen même, et 50 000 m² d’activités économiques. De quoi accroître le potentiel d’attractivité de la ville ainsi que ses atouts économiques, touristiques et patrimoniaux.

« L’aménagement de cette nouvelle zone va contribuer à renforcer la valeur des logements qui y seront construits. Parier sur le développement de ce territoire en devenir peut être une bonne stratégie », conseille Aymeric Cours-Mach. Tout le monde ne pourra pas le faire, car le prix moyen du mètre carré devrait osciller entre 4 500 euros et 5 000 euros, un tarif élevé.