Immeubles dans le quartier Principe real, à Lisbonne, au Portugal. / AGE / Photononstop

L’histoire d’amour entre le Portugal et les retraités français se prolonge. Il y aurait désormais près de 50 000 Français expatriés dans ce pays, selon la Chambre de commerce et d’industrie franco-portugaise (CCIFP). « Leur nombre a doublé en deux ans. Depuis 2012, entre 5 000 et 7 000 de nos concitoyens s’y installent chaque année. La très grande majorité sont des retraités », explique Carlos Vinhas a Carlos Pereira, président de la CCIFP et fondateur du salon de l’immobilier et du tourisme portugais à Paris, dont la dernière édition Porte de Versailles a attiré 17 000 visiteurs en mai.

Le statut de Résident non habituel (RNH), qui permet depuis 2013 aux retraités étrangers de ne pas payer d’impôts sur leurs pensions pendant 10 ans, est une motivation évidente. Mais c’est loin d’être la seule. La plupart des expatriés présentent d’ailleurs des profils relativement modestes, et c’est plutôt le soleil, la qualité de vie et le gain de pouvoir d’achat qui les poussent à partir.

Une pension de 1 400 euros par mois représente 2,5 fois le salaire minimum portugais. « En s’installant à Lisbonne, le gain de pouvoir d’achat pour un Français est d’environ 25 %, et il peut atteindre 40 % à l’intérieur des terres », estime Cécile Gonçalves, directrice associée des agences immobilières Maison au Portugal. A 2h15 d’avion de Paris, le pays offre, en outre, une proximité culturelle et une sécurité enviable, d’autant que le système de santé portugais a beaucoup progressé depuis 20 ans.

Contrairement aux Allemands et aux Britanniques, qui préfèrent poser leurs valise en Algarve, au sud du pays, c’est Lisbonne et sa région qui attirent les Français. Les prix de l’immobilier, qui s’est effondrés au moment de la crise des dettes souveraines dans la zone euro entre 2007 et 2010, ont fortement rebondi. Le prix moyen du mètre carré atteint désormais 4 000 euros dans la capitale lisboète.

Il est vrai que l’économie portugaise s’est considérablement redressée. Alors que le pays était au bord de la faillite en 2011, les indicateurs économiques sont au vert. Le taux de croissance a atteint 2,6 % en 2017, et le chômage a été divisé par deux, à 7,8 %. De nombreux Portugais qui n’avaient plus accès au crédit immobilier, peuvent de nouveau emprunter, ce qui accélère le rebond du marché immobilier.

Dans les quartiers les plus réputés, le prix moyen du mètre carré est passé de 6 000 à 10 000 euros en deux ans, proche des sommets parisiens. C’est le cas au Chiado, sur les hauteurs de la ville à l’ouest, ou sur Avenida da Liberdade, parsemée de magasins de luxe. L’inflation a gagné des quartiers plus populaires comme Santos, qui s’étire le long du Tage, connu pour ses boutiques de déco et d’ameublement intérieur. En 5-6 ans, le prix du mètre carré y est passé de 2 000 euros à plus de 6 000 euros !

Un phénomène similaire a été observé à Graça et dans l’Alfama, autour du château São Jorge qui domine la ville. Berceau du fado, ces quartiers sont adorés des Français. Le prix du mètre carré y varie de 4 000 à 6 000 euros. Est-il désormais trop tard pour acheter à Lisbonne ? « Dans l’hyper-centre historique, peut-être, mais les quartiers avoisinants restent abordables. D’autant qu’une grande partie du parc immobilier est complètement délabré. A condition de réaliser de gros travaux, on peut encore trouver des opportunités autour de 3 000 euros. Mais il faut être prudent car dans le bâtiment, les entreprises de qualité sont débordées et leur prix s’en ressentent », explique Roman Carel, fondateur d’Athena Advisers, agence internationale de conseil en immobilier de prestige.

« Un couple de retraités qui souhaite s’installer dans un quartier pas trop éloigné du centre doit désormais prévoir un budget minimum de 350 000 euros », conseille M. Pereira. Pour un investisseur, il reste toujours possible d’obtenir une rentabilité locative satisfaisante, supérieure à 5 %. Un autre atout joue en faveur de Lisbonne, contrairement à d’autres grandes villes comme Berlin ou Barcelone, la réglementation des locations de courte durée de type Airbnb y reste très souple.

Il est vrai que la pénurie d’hôtels et le nombre très importants d’immeubles délabrés incite les autorités à ne rien faire pour endiguer la déferlante Airbnb. L’argent venu de l’étranger permet d’embellir Lisbonne. Dans l’hyper-centre historique, les bar à la mode et les hôtels de luxe se multiplient. Petite ville de 500 000 habitants, capitale confidentielle, Lisbonne est en passe de devenir une ville d’envergure internationale. Les prix, hélas, s’en ressentent.

En raison de la forte hausse des prix observée depuis deux ans dans Lisbonne intra-muros, de plus en plus d’étrangers s’aventurent dans la péninsule de Setubal, de l’autre côté du Tage. « Les prix immobiliers y sont inférieurs de moitié par rapport à ceux de la capitale », confie Mme Gonçalves. A Alcochete et à Seixal, deux petites villes située en bordure du fleuve, des appartements neufs de 2 pièces avec vue sur Lisbonne, terrasse et piscine, se négocient à partir de 217 000 euros à Alcochete et 175 000 à Seixal.