Deux enquêtes sur les charges de copropriété, l’une menée au plan national par l’Association des responsables de copropriété (ARC) et publiée le 14 juin, l’autre, à Paris, par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim du Grand Paris), datant du 16 juin, concluent à une stabilité des charges de copropriétés entre 2014 et 2015. Pour l’ARC, l’exercice 2015 se conclut par une insensible hausse de 0,7 %. Pour la Fnaim, la baisse est de 2,5 % en un an et de 10 % en deux ans, avec une nette distinction entre les immeubles dotés d’un chauffage collectif, dont la facture a baissé de 5,5 %, et les autres, où elle augmente de 2,2 %. Au passage, la Fnaim vante sa méthode d’enquête, à partir des états comptables de 3 349 immeubles totalisant 92 623 logements.

La principale cause de cette accalmie des charges est la forte baisse des tarifs de l’énergie (− 24 %, en un an, pour le gaz, par exemple) et « l’effet météo » d’un hiver plutôt doux. De ces considérations unanimes, ARC et Fnaim tirent des conclusions opposées : pour l’association, il ne s’agit pas d’une meilleure maîtrise des charges ; pour les professionnels, c’est grâce aux travaux de rénovation énergétique qu’ils ont effectués.

Fortes hausses sur les impôts et taxes

Du côté des bonnes nouvelles, la Fnaim signale la baisse des frais d’ascenseurs (− 19 %) : les travaux de mise en conformité des installations touchent à leur fin et c’est l’occasion de renégocier, à la baisse, les contrats d’entretien avec les ascensoristes.

Les deux enquêtes s’accordent également à observer de fortes hausses sur les impôts et taxes notamment. A l’image de la taxe de balayage à Paris, ceux-ci ont fortement augmenté : + 47 % entre 2014 et 2015, mais + 73 % depuis 2013. Une envolée qui s’applique heureusement sur un poste ne représentant que 5 % du total des charges. Une autre rubrique inflationniste est celle des frais de gardiens et employés d’immeubles, en hausse de 7,4 % (chiffre Fnaim). Les salaires sont stables, mais pas les charges sociales. L’ensemble pèse, désormais, en moyenne, par an et par lot, 457 euros contre 425 euros en 2014.

Les frais de syndic, eux, bondissent de + 11 % en un an, de + 18 % en deux ans, avec une facture moyenne, toujours selon la Fnaim, de 260 euros par lot et par an. Et sur ce point l’ARC et la Fnaim divergent sensiblement. « La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR, du 24 mars 2014) nous a ajouté de multiples obligations, contrat de syndic réglementé et plafonné, compte bancaire séparé, informations à fournir lors des promesses de vente et, surtout, création d’un site extranet pour chaque copropriété, explique Didier Camandona, président de la Fnaim Grand Paris. Et ce n’est pas fini, car les copropriétaires doivent, dès le 1^er janvier 2017, se doter d’un fonds travaux alimenté, chaque année, d’au moins 5 % du budget de fonctionnement, et qui va nécessiter l’ouverture d’un compte bancaire distinct. »

Ouvrir un fonds travaux

Faux rétorque l’ARC qui dans un communiqué lundi 20 juin se demande pourquoi la Fnaim accuse  « le nouveau contrat de syndic » alors que « sa mise en œuvre n’a commencé que le 2 juillet 2015 et que les assemblées générales de l’an dernier ont été essentiellement tenues au cours du premier semestre 2015 ». Et d’ajouter que les « nouvelles obligations » issues de la loi ALUR ne peuvent pas davantage être invoquée : « Très peu de dispositions ont pu être mises en œuvre du fait de l’absence de décrets d’application, mis à part la mise en place du compte séparé qui doit se faire à honoraires constants. »

Les copropriétés sont en effet invitées à voter, dès cette année, l’ouverture de ce compte. Les intérêts profiteront à la copropriété et non au syndic. « Les copropriétaires ne sont guère enthousiastes à l’idée d’ouvrir ce fonds travaux, car il n’est pas restituable lors d’une vente puisqu’il reste acquis au syndicat, et 5 %, c’est finalement un peu faible pour des provisions en vue de gros travaux », soutient M. Camandona.

Le principe de cette réserve était jusqu’ici facultatif et n’a eu que peu de succès, les professionnels n’incitant pas leurs mandants à provisionner en vue de travaux et les banques ne faisant aucun effort pour proposer une rémunération attrayante et sans risque : « L’étude menée en 2011 par le ministère du logement et l’association Planète Copropriété a pourtant démontré qu’une telle épargne facilite la décision de se lancer dans des travaux, notamment de rénovation énergétique », rappelle Alain Papadopoulos, coauteur de cette étude qui recommandait de rendre le fonds travaux obligatoire. Comme cela se pratique déjà au Portugal, aux Pays-Bas ou à Québec.