Dans un quartier de logements sociaux (13 Habitat) à Carnoux en Provence. | YOHANNE LAMOULERE / PICTURETANK POUR "LE MONDE"

Même s’il accueille de plus en plus de pauvres – excepté en Ile-de-France –, le logement social doit encore « mieux cibler les publics modestes et défavorisés ». C’est l’une des orientations les plus fortes défendues par la Cour des comptes, dans un « rapport thématique » rendu public mercredi 22 février. La haute juridiction formule plusieurs solutions-chocs, dont l’une consisterait à instaurer, par endroits, des contrats de location à durée déterminée. Une petite révolution dont ne veut pas le mouvement HLM.

En 2016, le parc locatif social comptait quelque 4,8 millions d’appartements et de maisons individuelles, soit une habitation sur six. Le montant des aides publiques qui lui sont consacrées est loin d’être négligeable : 17,5 milliards d’euros (dont 8 milliards d’aides personnelles versées aux locataires), ce qui représente 43 % des subsides alloués à la politique du logement.

Les magistrats de la rue Cambon ont cherché à évaluer cette action, au regard de « l’objectif premier » qui lui est assigné : fournir un toit aux ménages modestes et défavorisés. Aujourd’hui, la moitié des occupants du parc social ont des revenus qui se situent parmi les 25 % les plus faibles de la population, alors qu’ils n’étaient que 21 % dans cette situation en 1973.

Autrement dit, les évolutions vont dans le sens souhaité par les pouvoirs publics. Mais « il est possible d’améliorer encore [cette] performance », estime la Cour, car la moitié des ménages locataires au-dessous du seuil de pauvreté habitent dans le privé – et bon nombre d’entre eux patientent, depuis des années, pour obtenir une HLM.

Seuils d’accès « élevés »

Or, insiste la Cour, le parc social est en mesure de les accueillir. Mais il n’est pas, selon la haute juridiction, assez sélectif à l’entrée : l’attribution d’une HLM n’est, certes, réservée qu’aux personnes dont les ressources sont inférieures à un certain niveau (variable suivant le type de logement et le lieu où il se trouve) mais ces seuils « apparaissent élevés » puisqu’ils permettent, en théorie, « aux deux tiers de la population » d’y avoir droit.

C’est pourquoi le rapport préconise de diminuer les plafonds de revenus « dans les zones tendues », c’est-à-dire là où la demande est très supérieure à l’offre locative. Un abaissement au niveau prévu pour l’habitat très social « pourrait avoir un impact très important », écrit la Cour.

Faut-il construire plus de logements sociaux ? La première réponse venant à l’esprit est oui, au vu de la longueur de la file d’attente (1,9 million de demandes par an). La Cour, elle, pense qu’il serait avant tout préférable de focaliser les efforts là où les candidatures sont les plus nombreuses et au profit des personnes les plus modestes. A l’heure actuelle, les zones tendues concentrent 73 % de la demande mais elles ne disposent que de 53 % de l’offre locative sociale.

Il y a, certes, eu un « recentrage de la programmation des logements sociaux » vers ces endroits, mais le mouvement est « lent » et il faut l’amplifier, exhorte la Cour. De même, la production doit être davantage ciblée sur l’habitat à loyer très bas, même si cette orientation a déjà été prise depuis une dizaine d’années (cette gamme d’habitations représentant aujourd’hui un quart des logements sociaux financés, contre 8 % en 2006).

Acroître la « mobilité »

Enfin, le rapport met en avant l’intérêt qu’il y aurait à accroître la « mobilité » des locataires, afin d’obtenir la libération d’un plus grand nombre de logements. Pour cela, il conviendrait d’abaisser le seuil à partir duquel est déclenché le « surloyer » – cette majoration de la quittance appliquée aux locataires très au-dessus des plafonds de ressources.

La Cour recommande aussi la mise en place « dans les zones tendues [de] baux à durée limitée » : ils permettraient de faire le point sur la situation des occupants et, si leurs ressources se sont accrues, d’en « tirer les conséquences » – par exemple, en amenant le loyer au niveau du privé. Le but étant d’inciter des occupants à faire leurs valises.

Des contrats de location de quelques années constitueraient un gros chambardement dans le monde du logement social – où prévaut un principe essentiel, celui du « droit au maintien dans les lieux » (baux à durée illimitée). L’Union sociale pour l’habitat (USH), qui regroupe les organismes HLM, y est opposée.

Dans sa réponse au rapport, le président de ce mouvement désapprouve, par ailleurs, la proposition consistant à spécialiser les bailleurs dans l’accueil des « plus modestes », car elle s’éloigne de la conception française du logement social qui se veut « généraliste » et non pas « résiduelle » – c’est-à-dire cantonnée aux personnes démunies.