Les écarts entre les prix d’achat et de ­revente changent la performance des SCPI, et peuvent se traduire par des pertes en cas de revente avant huit ou dix ans. / Andriy Popov/Panther Media/GraphicObsession

Pour compenser la baisse de rendement des fonds en euros, certains sont tentés de se raccrocher aux loyers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces SCPI achètent et gèrent des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, voire hôtels, cliniques ou maisons de retraite) dont elles répartissent les loyers et les éventuelles plus-values à leurs souscripteurs. En 2017, les SCPI ont distribué 4,4 % de revenus à leurs propriétaires.

De plus en plus d’assurances-vie proposent des unités de compte en SCPI pour ceux qui veulent diversifier leur épargne. Autre atout de ces contrats, les loyers des SCPI y sont moins taxés. Ils ne subissent que 17,2 % de prélèvements sociaux sur ceux ouverts depuis plus de huit ans ou, au pire, le prélèvement forfaitaire unique de 30 % depuis septembre 2017, alors que les loyers des SCPI détenues en dehors de l’assurance-vie sont taxés comme des revenus fonciers, soit entre 47,2 % et 58,2 %, prélèvements sociaux inclus.

Revers de la médaille, les SCPI ne sont pas sans risques : leur cours et leurs loyers peuvent baisser. Pour cette raison, beaucoup de contrats ne proposent qu’une ou deux unités de compte en immobilier, soit en SCPI soit en sociétés civiles immobilières (SCI), plus opaques. Mais on ne recense pas plus d’une trentaine de contrats offrant au moins cinq SCPI dans la base de données de Quantalys.

Frais élevés

Les SCPI ont aussi des frais élevés dont il faut tenir compte. Sur l’achat en direct, le prix de souscription comprend des commissions pouvant aller de plus de 6 % (6,7 % pour ­Sélectinvest 1 de La Française REM) à près de 14 % (13,6 % pour Patrimmo Croissance de Primonial REIM). Dans le cadre de l’assurance-vie, les conditions d’achat des SCPI diffèrent selon les contrats, certains assureurs ayant négocié des arrangements avec leurs fournisseurs de SCPI.

Prenons l’exemple d’Epargne foncière, de La Française REM, la plus ancienne SCPI à capital variable, créée en 1968, et une des plus grosses du marché avec un patrimoine de 2,2 milliards d’euros, investi en immeubles de bureaux (77 %) et commerces (19 %). On peut l’acheter actuellement en direct à 800 euros la part, avec 8,1 % de commission par rapport à sa valeur de retrait de 740 euros. On la trouve aux mêmes conditions dans certaines assurances-vie (type Darjeeling de Placement-direct.fr), mais à des prix d’achat et de revente différents dans d’autres contrats. Dans Kapital-direct, un autre contrat de Placement-direct.fr, la SCPI Epargne foncière s’achète à 766,72 euros et se revend 736,65 euros, tandis que dans Linxea Spirit, de Linxea.com, cette même SCPI s’achète à 784,40 euros et se revend 740 euros.

Les écarts entre ces prix d’achat et de revente changent la performance de ces placements, et peuvent se traduire par des pertes en cas de revente avant huit ou dix ans. Les frais rognent aussi la rentabilité des loyers. La SCPI Epargne foncière a ainsi distribué un revenu de 35,64 euros par part en 2017, soit 4,45 % de rendement par rapport à son prix d’achat en direct. Certaines assurances-vie attribuent 100 % des revenus des SCPI à leurs souscripteurs, comme Darjeeling ou Linxea Spirit, mais beaucoup ont un taux de « participation aux bénéfices » de 90 % ou 85 %, se traduisant par 10 % à 15 % de commissions sur ces loyers. Ensuite, il faut encore déduire les frais de gestion du contrat. Sur un contrat avec 85 % de participations aux bénéfices et 1 % de frais de gestion, le rendement d’une SCPI distribuant 4 % de loyers se trouve ainsi réduit à 2,37 %.