Un état des lieux peut être source de conflit entre un bailleur et un locataire / Philippe Turpin / Photononstop

Un loyer qui augmente plus que de raison, un logement qui n’est pas assez entretenu ou un désaccord sur l’état des lieux : les occasions de conflit ne manquent pas entre les bailleurs et les locataires au cours d’un bail. Pour trouver une issue à cette situation, le locataire comme le propriétaire peuvent s’adresser à la Commission départementale de conciliation (CDC). Mal connue du grand public, cette instance présente pourtant le grand avantage d’être gratuite et de ne pas nécessiter d’avocat.

« Tous les échos des locataires comme des bailleurs qui ont fait appel à la CDC sont très positifs », confirme David Rodrigues, juriste à l’Association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV).

Pour saisir la CDC, il suffit d’écrire une lettre recommandée avec accusé de réception comportant les noms et qualités du demandeur, ceux de la partie adverse et d’indiquer l’objet du litige. Pour savoir où envoyer ce courrier, il faut contacter la préfecture du département ou l’Agence départementale d’information sur le logement (www.anil.org). Pour tous les litiges relatifs à la fixation du loyer ou à sa révision, la CDC doit être obligatoirement saisie avant qu’une action en justice ne soit entamée.

La remise en vigueur de l’encadrement des loyers dans les grandes villes par la loi Elan du 23 novembre 2018 devrait occasionner une augmentation des saisines. La CDC de Paris estime, par exemple, que les conflits concernant l’encadrement des loyers représentent environ 30 % de son activité.

Dépassionner le conflit

Pour les autres litiges, saisir la CDC est facultatif mais « le processus reste intéressant car il permet de s’expliquer, de dépassionner le conflit », pense Nathalie Giraud, juriste chez De Particulier à Particulier. La CDC est composée à parts égales de représentants des locataires et des représentants des bailleurs.

A la suite de l’audience, la CDC établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé. En cas de désaccord persistant ou si l’une des parties ne s’est pas présentée, la commission constate l’absence de possibilité de concilier et rend un avis sur le litige. Cet avis intervient dans un délai de deux mois suivant la saisine. Le document sera examiné attentivement par le juge si le conflit est ensuite porté devant les tribunaux.

« Les juges suivent majoritairement les avis de la CDC », précise Nathalie Giraud. Il est possible de saisir la commission pour les litiges relatifs à l’état des lieux, au montant ou à la restitution du dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations. Les litiges relatifs aux congés sont également inclus dans son champ de compétence. Pour les litiges sur la décence du logement, le locataire doit d’abord rédiger une lettre mettant en demeure le propriétaire de réaliser des travaux et si, au bout de deux mois, le propriétaire ne répond pas, le locataire peut alors saisir la commission.