Des villes aussi diverses qu’Angoulême (photo), Saint-Brieuc, Saint-Michel-sur-Orge ou encore Manosque sont concernées. / Nicolas Thibaut / Photononstop

Rénover des logements anciens dans les centres-villes de Limoges, Rambouillet ou encore Bayonne tout en bénéficiant d’un avantage fiscal non négligeable : tel est le but du nouveau dispositif baptisé « Denormandie » du nom du ministre du logement. Il a été validé par le Parlement dans le cadre du projet de loi de finance pour 2019 et devrait entrer en vigueur en janvier. « Il s’agit du seul signal positif envoyé depuis des mois aux propriétaires de logements anciens. Jusqu’à présent, seul le neuf bénéficiait d’avantages. Peut-être, le gouvernement prend-il conscience de l’urgence qu’il y a à rénover nos centres-villes », se réjouit Christophe Demerson, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Même si le texte n’est pas encore promulgué, les contours du dispositif sont déjà connus. Un investisseur va pouvoir acheter un logement à rénover, y réaliser des travaux de réhabilitation qui doivent représenter au moins 25 % du coût d’acquisition. Le logement sera ensuite loué sur une période de 6 à 12 ans. En échange, le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt de 12 % du montant investi sur une durée de 6 ans, de 18 % sur une durée de 9 ans et de 21 % sur 12 ans dans une limite de 300 000 euros par an et de deux opérations.

Des bureaux transformés en logement

Par exemple, si un logement est acheté 180 000 euros, les travaux doivent représenter au moins 45 000 euros et la réduction d’impôt sera alors de 47 250 euros. Le coût des travaux est, en effet, compris dans le montant pris en compte pour l’avantage fiscal. Autre élément clé : l’opération doit être située dans les centres-villes de 222 communes moyennes retenues dans le plan action cœur de ville lancé par le gouvernement en mars 2018. Des villes aussi diverses qu’Angoulême, Saint-Brieuc, Saint-Michel-sur-Orge ou encore Manosque sont concernées. « L’investisseur peut aussi y acheter des bureaux dans le but de les transformer en logements », précise-t-on au ministère du logement.

Le « Denormandie » va venir compléter le Pinel dans l’ancien qui devrait être prorogé jusqu’en 2021. Le Pinel dans l’ancien permet aussi à des investisseurs d’acheter un logement ancien ne répondant pas aux règles de décence en vue de sa réhabilitation. Mais les règles sont plus contraignantes car les travaux réalisés doivent faire en sorte que le logement rénové se rapproche du neuf et la rénovation doit obtenir le label haute performance énergétique HPE rénovation 2009 ou le label rénovation 2009. De plus, les loyers sont plafonnés et varient en fonction de l’endroit où est situé le logement. Seules les zones A bis, A et B1 qui correspondent aux zones tendues du territoire sont éligibles au Pinel dans l’ancien.

Bien choisir la ville

L’avantage Denormandie élargit ainsi les possibilités à d’autres villes qui seraient classées dans une zone non éligible. « Reste que les investissements dans ces villes sont souvent peu rentables car la demande locative est limitée pour un montant de travaux élevés », regrette Bertrand de Raymond, président de Cap Cime, spécialiste du Pinel dans l’ancien. Il sera donc primordial de bien choisir la ville où on investit et de vérifier si la demande locative est suffisante.

Les villes les plus proches des grandes métropoles comme Saint-Michel-sur-Orge, Evry, Poissy ou Libourne peuvent être intéressantes. La liste comprend aussi des villes comme Limoges, Avignon, Bayonne, Dax, Périgueux ou Perpignan qui sont des pôles dynamiques, même si elles comprennent une partie de logements obsolètes. Dans ces villes, le « Denormandie » tiendra plus facilement ses promesses.