Avec Limoges, ( ici le quartier du chateau, place de la Motte), Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l’investissement serait le plus intéressant. / Nicolas Thibaut / Photononstop

Dans de nombreuses villes moyennes, les habitants désertent le centre pour aller habiter des maisons individuelles en périphérie. Les commerces périclitent et les logements, souvent laissés vacants, se dégradent. Pour répondre à cette situation, le gouvernement a lancé en mars 2018, le programme « Action cœur de ville » qui donne de nouveaux moyens à 222 villes pour se relancer. Le dispositif Denormandie s’inscrit dans ce programme avec pour but d’aider la rénovation des logements dégradés de centre-ville.

En achetant un logement à rénover dans l’une des villes concernées par le programme « Action cœur de ville », l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 12 à 21 % du montant de l’achat comme pour les logements neufs dans le cadre du dispositif Pinel. La réduction d’impôt est de 12 % si vous louez 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, des conditions sont requises. Les travaux à effectuer doivent être importants et représenter 25 % du montant de l’opération immobilière. Pour l’achat d’un logement à 150 000 euros, il faudra par exemple réaliser 37 500 euros de travaux. La réduction d’impôt peut ensuite atteindre entre 22 500 et 39 375 euros. Autre condition : le montant de l’achat ne doit pas dépasser 5 500 euros au m² dans la limite de 300 000 euros. Le logement est loué non meublé et le loyer proposé est ensuite plafonné et ainsi que les ressources des locataires. Un décret d’application dont la parution est imminente devrait apporter des précisions sur le montant des loyers et des plafonds. Le texte devrait aussi préciser si les travaux sont soumis à des critères de performances énergétiques.

Choisir une ville dynamique

Mais comme pour tous les dispositifs fiscaux, la rentabilité n’est pas toujours assurée. La demande locative doit être suffisante car une fois la défiscalisation terminée, il faut que le propriétaire s’y retrouve et ne revende pas à perte. Bien choisir la ville où on investit est donc essentiel. « Il est préférable de très bien connaître la ville où on achète le logement et avoir envie de réaliser l’investissement même sans l’avantage fiscal », pense Johan Coulombez, directeur associé du groupe Quintésens, spécialisé en gestion du patrimoine.

Pour le site MeilleursAgents, 147 villes sont considérées comme rentables, car un investissement de 100 000 euros permet d’espérer une rentabilité pouvant être supérieure à 3 %. « Mais la rentabilité n’est pas le seul critère à prendre en compte, le dynamisme de la ville, le nombre de logements vacants, le taux de chômage doivent être examinés. Si la population vieillit et diminue année après année, le risque à moyen terme est trop élevé en dépit de l’avantage fiscal », pense Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. En fonction de ces critères, Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l’investissement serait le plus intéressant.

Viennent ensuite Marmande, Saint-Michel-sur-Orge, Cognac, Angoulême, Toul. En revanche, Thiers ou Vichy sont déconseillées car les locataires éligibles au dispositif sont peu nombreux si le plafond de ressources du Pinel est repris. Béziers ou Tarbes, quant à elles, comportent trop de logements vacants.

Pas de zone précise

Cependant l’investisseur a-t-il le choix quant aux logements à acquérir ? « Dans 43 % des villes concernées, le taux de logements éligibles dépasse 90 %. » répond le site SeLoger.fr qui a étudié les annonces de logements à vendre dans les villes concernées. Cette situation s’explique par le fait que le dispositif Denormandie n’a, pour l’instant, pas délimité de zone précise dans les villes du programme Action Cœur de ville. L’ensemble du territoire des 222 communes est donc éligible.

Villes avec le meilleurs rapport risque-rentabilité pour un invesitssement de 100000 euros entièrement financé par l’emprunt / MeilleursAgents

Le site estime que Limoges arrive en tête avec 93,2 % des logements éligibles, puis viennent Mulhouse avec 93 %, Tarbes avec 92 %. Dieppe, Pau, Quimper ou Corbeil-Essonnes présentent toutes des taux de 90 % d’éligibilité. L’investisseur aura donc l’embarras du choix à condition d’accepter de remettre à neuf un logement. Reste à voir si ce dispositif permettra de redonner des habitants et des perspectives aux villes moyennes.