Seuls quatre dossiers d’emprunteurs séniors sur 10 sont finançables / AGE / Photononstop

Mieux vaut avoir moins de 60 ans pour obtenir un crédit immobilier. Dans une récente étude, le courtier Empruntis estime que seuls quatre dossiers d’emprunteurs séniors sur dix sont finançables contre six dossiers sur dix pour les trentenaires.

Tout d’abord, les banques préfèrent que le prêt soit remboursé avant les 75 ans de l’emprunteur, ce qui exclut des durées longues parfois nécessaires pour mener à bien un projet immobilier. Autre problème, l’assurance du prêt pénalise les emprunteurs plus âgés.

« Le coût de l’assurance est élevé en raison d’éventuels problèmes de santé et cela rajoute parfois 1 % au taux d’intérêt proposé par la banque », explique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier Empruntis.

Autre raison de l’augmentation des assurances : la taxe spéciale sur les conventions d’assurance de 9 % qui s’appliquait uniquement à certaines garanties comme l’incapacité de travail, la perte d’emploi et une partie de l’invalidité a été étendue début 2019 à la garantie décès qui pèse lourd pour les séniors.

Les taux d’intérêts très bas devraient pourtant leur permettre d’emprunter plus facilement, mais ce n’est pas aussi simple. En effet, le coût de l’assurance emprunteur ajoutés aux frais de dossier et aux honoraires du courtier font parfois passer le coût du crédit juste au-dessus du taux de l’usure au-delà duquel les banques n’ont plus le droit de prêter.

Taux de l’usure

L’usure est, en effet, calculée sur les taux de crédit moyens des trois derniers mois auxquels on ajoute 30 %. Au 1^er avril 2019, le maximum autorisé était de 2,73 % pour les crédits inférieurs à 10 ans, de 2,77 % pour les crédits entre 10 et 20 ans et de 2,96 % pour les crédits supérieurs à 20 ans. Fait pour protéger les emprunteurs, ce taux d’usure se retourne ici contre les seniors.

Des solutions existent néanmoins pour réussir à emprunter. « Une femme de 65 ans qui souhaitait acheter sa résidence principale à Lyon s’est vue proposer un taux annuel effectif global de 3,43 %, supérieur au taux de l’usure et son dossier a été refusé. Nous avons diminué nos honoraires et trouvé une assurance emprunteur moins chère. Le taux est retombé à 2,93 %, juste en dessous de la limite », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vous financer.

Faire jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur

Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence si l’assurance emprunteur proposée par la banque est trop onéreuse. Un courtier en crédit peut apporter une aide dans cette démarche. Si l’emprunteur est en couple, il est aussi possible de jouer sur la quotité, c’est-à-dire la répartition de l’assurance entre les deux conjoints. Il ne sera peut-être pas nécessaire d’assurer chacun des conjoints à 100 % mais à 50 % ou, si les revenus sont différents, à hauteur de 70 % pour l’un et de 30 % pour l’autre. En cas de décès du conjoint assuré à 70 %, l’emprunteur survivant doit continuer à rembourser 30 % de la mensualité. Avec ce type de formule, le coût de l’assurance sera moindre.

Il est même possible dans certains cas de se passer d’assurance emprunteur pour les personnes ayant un patrimoine suffisamment important. Dans ce cas, un nantissement est proposé et une somme d’argent ou un bien immobilier garantit l’emprunt au lieu de l’assurance. Enfin, il est possible de négocier les frais de dossier de la banque notamment si le client accepte de domicilier ses revenus dans l’établissement bancaire. Les revenus du salaire ou de la pension de retraite sont alors placés dans l’établissement qui accorde le prêt.