« L’autre quartier valeur sûre de la ville se situe aux abords de la place de Jaude, dont les tarifs moyens à l’achat oscillent entre 2 000 et 2 400 euros/m2 » (Photo: place de Jaude, Clermont-Ferrand). / Joel Damase / Photononstop / Joel Damase / Photononstop

Depuis la mi-2017, le marché immobilier clermontois est sorti de sa torpeur, car les acheteurs, autrefois hésitants, sont revenus prospecter. Comme ce retour des acquéreurs s’est accéléré en 2018, le volume de ventes a augmenté dans la préfecture du Puy-de-Dôme. « Depuis la rentrée de septembre 2018, notre marché connaît une très bonne dynamique : nous avons des biens à vendre et ils trouvent preneur en moins de trois mois », précise Michel Geille, négociateur à Chanturgue Immobilier.

Malgré tout, les prix sont globalement restés très stables, sauf dans l’hypercentre et dans les quartiers les plus huppés, où des hausses de 2 % à 4 % ont été constatées depuis six mois. D’après Meilleursagents.com, il faut aujourd’hui compter 1 745 euros le m² en moyenne pour acheter un appartement dans la ville.

Sur le plateau central, les petites rues piétonnes qui entourent la cathédrale sont bordées de bâtiments anciens avec du charme. Vivant et commerçant, ce quartier attire aussi bien les locataires étudiants que les jeunes actifs. Un appartement en bon état y vaut entre 2 000 et 2 200 euros le m², de 10 % à 20 % de moins s’il est à rafraîchir. Les grands studios de 30 m² se louent autour de 350 euros par mois et les deux-pièces aux environs de 450 euros. « Ce type de biens est très liquide, car le secteur reste le plus recherché de la ville, un propriétaire n’aura donc pas de mal à revendre son bien si nécessaire », souligne Corinne Baron, directrice des agences Era Montferrand et Era Lafayette.

L’autre quartier « valeur sûre » de la ville se situe aux abords de la place de Jaude, dont les tarifs moyens à l’achat oscillent entre 2 000 et 2 400 euros le m², les loyers étant les mêmes que ceux du Plateau. Seule différence : l’urbanisme est plus récent et les nombreux immeubles des années 1960 et 1970 plaisent aux locataires plus âgés, séduits par la présence d’ascenseur et de parking. Attention : parfois, le niveau des charges collectives de certaines copropriétés est important.

Recherché pour son côté village

Pour ceux qui souhaitent doper leur rentabilité, mieux vaut miser sur des quartiers périphériques du centre. Pour minorer le risque, il faut préférer le secteur sud, autour de la place des Salins. Très bien desservi par les transports en commun, ce quartier est recherché pour son côté village. Il plaît aux étudiants, aux célibataires et aux jeunes couples, ainsi qu’aux retraités. Les copropriétés sont de toutes les époques et on trouve des deux et trois-pièces entre 1 500 et 1 800 euros le m². Ces derniers se louent entre 10 et 10,50 euros mensuels le m².

Autre solution : viser le nord, à Montjuzet ou la Glacière. Prisés des jeunes actifs et des retraités, ces quartiers offrent un vaste choix d’appartements dans des résidences datant des années 1960. « Un deux-pièces vaut entre 80 000 et 100 000 euros et un trois-pièces de 100 000 à 120 000 euros », explique Michel Geille. En bon état, ces biens se louent respectivement autour de 420 et 600 euros par mois. Dernier choix, pour obtenir une rentabilité faciale un peu plus forte : acheter un studio aux Cézeaux, proche de l’université, et le louer à un étudiant. Ces biens se vendent de 10 % à 20 % de moins que dans l’hypercentre, et les loyers sont quasiment identiques. En revanche, il faut souvent accepter deux mois de vacance locative en été.

Au nord de la gare, l’avenue de la République et le nouveau quartier qui la borde ont bénéficié d’une vaste rénovation urbaine lors de la construction de la ligne de tramway. Beaucoup d’immeubles neufs y ont été construits, dont une large part a été vendue sous des régimes de défiscalisation. Difficile d’espérer y réaliser des plus-values à terme.

En revanche, en investissant un peu plus au nord, au cœur du vieux Montferrand, les perspectives de gains sont plus fortes. « La typologie de logements est identique à celle du Plateau, mais les prix vont de 1 200 à 1 500 euros le m² », confie Corinne Baron. Un deux-pièces se loue autour de 420 euros par mois s’il est en bon état. Pour espérer la plus-value la plus forte possible, restez à proximité immédiate de la ligne de tramway.