Pour l’achat d’une résidence principale, l’organisme fait en sorte que les mensualités de remboursement ne dépassent pas 33 % des revenus, mais dans un investissement locatif, cette règle ne s’applique pas. / Clara Dupré

Acheter pour louer nécessite souvent de souscrire un prêt immobilier et « c’est le bon moment, car les banques prêtent volontiers aux investisseurs aux mêmes taux d’intérêt que pour une résidence principale », explique Cécile Roquelaure, directrice communication et études chez Empruntis. Selon le courtier Meilleurtaux.com, il est possible d’obtenir un taux de 0,80 % sur quinze ans, 1 % sur vingt ans et 1,25 % sur vingt-cinq ans. Cependant, demander un prêt pour réaliser un investissement locatif nécessite de préparer soigneusement son dossier, notamment parce que la banque a besoin de savoir quels revenus le placement générera.

Pour tout achat d’une résidence principale, l’organisme fait en sorte que les mensualités de remboursement ne dépassent pas 33 % des revenus. Mais dans un investissement locatif, cette règle ne s’applique pas, car le logement est censé vous rapporter des loyers qui viennent compenser les mensualités. « Dans leur calcul, les banques tiennent compte du risque d’impayés de loyer, d’un appartement qui reste vide quelques mois à la suite du départ d’un locataire et ne retiennent que 70 % à 80 % des loyers prévus », explique Nicolas Couplez, directeur général adjoint de Privilège Courtage.

Avant d’aller voir son banquier, il est donc nécessaire de bien se renseigner sur les loyers attendus et sur la demande locative. Bien connaître la ville dans laquelle l’investissement est prévu est indispensable afin de vérifier si un tissu économique dynamique est présent et génère des locataires. Consulter les sites Internet proposant des logements à louer, mais surtout se rendre sur place afin de demander conseil à des agents immobiliers permet de se faire une idée plus fine de l’état du marché locatif. Ces renseignements permettent aussi de ­connaître le montant du loyer qu’il est possible d’atteindre. Ce point est particulièrement important dans le cas d’un investissement locatif défiscalisant comme le Pinel, car si l’appartement ne se loue pas, l’avantage fiscal peut être retiré et le ­niveau des loyers, plafonné. Le plafond doit donc correspondre à la réalité du marché. Pour connaître les montants pratiqués dans la ville de l’investissement, il est possible de se ­rendre sur le site Observatoire-des-loyers.org, qui donne des informations à ce sujet pour les grandes villes.

Pour les agglomérations qui ne sont pas dotées d’observatoire, il est possible de se rendre sur le site Clameur.fr. Cet ­organisme privé indique le montant moyen des loyers dans près de 2 000 communes. Ces données vous permettront d’argumenter auprès de la banque et d’obtenir un taux plus favorable.

La solution du prêt différé

En fonction du type d’investissement, les banques peuvent d’ailleurs proposer des formules de prêt adaptées. Il peut s’agir d’un prêt différé, particulièrement intéressant pour un investissement dans le neuf, car il permet au propriétaire de ne commencer à rembourser que lorsque le logement produit des revenus. Enfin, comme pour tout prêt, la banque demandera une assurance en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de rembourser.

« En principe, l’assurance emprunteur pour un investissement immobilier doit être plus légère que celle prévue pour une résidence principale. Si l’assurance décès-invalidité reste indispensable, celle concernant l’impossibilité de travailler n’est pas nécessaire puisque les loyers compensent une éventuelle perte de revenus », estime Estelle Laurent, porte-parole de Credixia.

Même si l’assurance est moins chère, il est important de ­négocier son taux et de faire jouer la concurrence entre les compagnies, quitte à se faire aider par un courtier. En effet, les investisseurs ont souvent dépassé la quarantaine et peuvent se voir appliquer des taux moins favorables.