« En France, une douzaine de réseaux sont spécialisés dans l’immobilier de luxe » (Saint-Tropez, dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Au loin, Sainte-Maxime). / AFP

« Euphorique, le marché de l’immobilier de luxe va se tasser », annonce le cabinet d’études Xerfi dans une note parue le 28 août. Soutenu par des conditions de financement très favorables, un meilleur climat des affaires en France et la hausse du nombre de riches, le marché français de l’immobilier de luxe paraît pourtant immarcescible.

Après un bond de 15 % en 2017, en ligne avec la hausse des transactions et des prix, Xerfi estime que le chiffre d’affaires des agences immobilières spécialistes des biens haut de gamme devrait encore augmenter de 17 %. Mais le cabinet d’études prévoit un net ralentissement à l’horizon 2019 et 2020 : la hausse de l’activité des acteurs du secteur devrait tomber à 5 % par an.

« Les effets positifs du Brexit (arrivées de cadres dirigeants, de traders et de banquiers d’affaires venus de la City) ne compenseront pas la remontée progressive des taux des crédits immobiliers », écrit Vincent Desruelles, l’auteur de l’étude.

Une douzaine d’acteurs

En France, une douzaine de réseaux sont spécialisés dans l’immobilier de luxe. Ce marché de niche est dominé par des enseignes internationales comme Sotheby’s International Realty, Barnes ou Coldwell Banker, devant des acteurs français comme Daniel Féau, Emile Garcin ou Michael Zingraf. Loin derrière, on trouve des réseaux généralistes comme Orpi ou Century 21. « Les leaders réalisent un nombre réduit de ventes par an, mais ces opérations sont très rémunératrices, quand les agences généralistes jouent, elles, la carte du volume », indique M. Desruelles.

Les spécialistes des ventes aux enchères se développent sur ce marché à travers l’exploitation d’une licence de marque (Sotheby’s), en s’affiliant avec des acteurs locaux (Christie’s) ou par des rapprochements capitalistiques. La maison Artcurial a ainsi acheté à l’automne 2017 John Taylor, numéro trois de l’immobilier de prestige en France, très présent sur la Côte d’Azur.

Malgré cette intensification de la concurrence, les marges du secteur restent élevées. Le marché des biens de prestige n’échappe pourtant pas à la révolution digitale. « Si l’intensité concurrentielle reste modérée sur le front des transactions, elle est franchement montée d’un cran en matière de locations saisonnières haut de gamme avec les nouvelles plates-formes de mise en relation spécialisées comme Le Collectionist ou Onefinestay », observe M. Desruelles. Le géant américain Airbnb a notamment pris pied sur ce marché en début d’année en lançant une offre baptisée « Beyond », qui rassemble une sélection de propriétés de luxe offrant des services de conciergerie.