Contrairement aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) classiques, les SCPI fiscales acquièrent des habitations. | DOMINIQUE FAGET / AFP

A la recherche de placements défiscalisants à effets rapides pour réduire l’impôt sur vos revenus 2016, que vous paierez en 2017 ? Pour investir dans la pierre en direct et bénéficier des dispositifs de défiscalisation immobilière, il est trop tard. Mais vous pouvez toujours vous tourner avant le 31 décembre vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) fiscales. Souscrire des parts de ce placement collectif peut facilement s’effectuer auprès d’un établissement financier.

Quand on achète des parts de SCPI, on achète des parts d’une société qui acquiert des biens immobiliers et les loue. Dans la grande famille des SCPI, celles dites « fiscales », – elles sont douze actuellement –, ont une spécificité intéressante : investies dans des habitations, elles permettent de profiter de la même panoplie de dispositifs fiscaux que dans l’immobilier « en dur », les biens achetés en direct.

Ainsi, cinq SCPI proposent d’accéder au Pinel ; quatre permettent de faire du déficit foncier ; deux reproduisent le régime Malraux ; une se cale sur le dispositif des Monuments historiques. A sélectionner selon votre profil de contribuable.

A chacune sa réduction d’impôt

En investissant dans une SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % ou 21 % du montant investi, répartie sur neuf ou douze ans. Les SCPI de déficit foncier, investies dans des logements à rénover, séduiront les épargnants à la tête de revenus fonciers. Elles permettent en effet d’imputer les travaux de rénovation (équivalents à 50 % du montant de la souscription) de son revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, et en cas de dépassement de ses revenus fonciers des dix années suivantes. « Ce système est appréciable pour les contribuables situés dans une tranche marginale d’imposition à 30 % et au-delà », note Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Les SCPI Malraux n’achètent que des immeubles anciens de caractère à réhabiliter, situés dans les centres anciens de villes moyennes. Elles ouvrent droit à une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés (la quote-part des travaux avoisine 60 % à 65 % du montant investi). « C’est adapté aux épargnants en quête d’une puissante réduction d’impôt dès la première année », souligne Jonathan Dhiver.

Quant à la seule SCPI Monuments historiques du marché, elle collecte des fonds pour acquérir des immeubles à restaurer, classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments historiques. Un marché très étroit.

Rappelons que glisser des parts de SCPI fiscales dans un patrimoine présente deux atouts majeurs. Premièrement, l’économie d’impôt est quasi immédiate, alors que dans le cadre de l’immobilier direct, il faut généralement attendre l’acquisition et la mise en location du bien pour bénéficier des avantages fiscaux. Ainsi, l’achat de parts avant le 31 décembre permettra de réduire l’impôt exigible en 2017, portant sur les revenus 2016.

Deuxièmement, ce placement collectif présente des tickets d’entrée accessibles. La valeur unitaire de la part oscille entre 500 et 5 000 euros, et les sociétés de gestion imposent des minimums de souscription allant de 1 500 à 10 000 euros. Bien moins, donc, que la somme à mobiliser pour devenir propriétaire en direct d’une chambre de bonne.

Et les SCPI permettent une stratégie sur mesure. « L’épargnant choisit ici à l’euro près ou presque son niveau d’investissement, souligne Jérémy Aras. Ce dernier collera donc parfaitement à ses moyens, et à son objectif en matière de réduction d’impôt : il peut calibrer son enveloppe de façon à gommer exactement le montant d’impôt qu’il s’est fixé. »

Pas que des avantages...

Gardez toutefois en tête que l’investissement dans certaines SCPI fiscales, les Pinel, est pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Et ne vous attendez pas à des rendements mirobolants. Hors gain d’impôt, ces produits affichent des performances comprises entre 2 % et 3 % par an. Bien moins que les SCPI dites « de rendement » (investies dans des bureaux, des commerces, des entrepôts), dont la performance moyenne avoisinait 4,85 % en 2015.

Attention aussi, ce placement est peu liquide. Vous aurez le plus grand mal à revendre vos parts avant la fin de vie de la SCPI (la dissolution intervient généralement au bout de quinze ans). C’est clairement sur le long terme que ce type d’investissement doit s’envisager.