L’IFI conserve une base mondiale pour les personnes domiciliées en France. Les résidents français doivent donc tenir compte de tous leurs biens qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour apprécier s’ils sont redevables de ce nouvel impôt. / Ben Nelms / REUTERS

Depuis le 1^er janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF (impôt sur la fortune). Le seuil d’entrée, le barème et le principe de l’imposition sur la valeur nette du patrimoine sont maintenus. L’IFI ne concerne donc que les contribuables dont le patrimoine au 1^er janvier 2018, après déduction des dettes, est supérieur à 1,3 million d’euros. Le principal changement concerne la base d’imposition de l’IFI restreinte aux biens immobiliers… au sens large.

Il s’agit de tous les immeubles, au sens juridique du terme, et droits portant sur les immeubles (usufruit, droit d’usage et d’habitation…) à l’exception de ceux qui sont considérés comme des biens professionnels. La liste est longue : appartements, maisons individuelles, qu’ils soient donnés en location ou utilisés par le redevable à titre de résidence principale ou secondaire, locaux professionnels (boutique, bureau, atelier, hangar…) immeubles en cours construction, piscines, courts de tennis, mais aussi les terrains à bâtir et les terres agricoles.

Des forêts et des bois partiellement exonérés

Les bois, forêts et parts de groupements forestiers restent exonérés d’IFI, sous certaines conditions, mais seulement, comme c’était le cas pour l’ISF, à hauteur des trois quarts de leur valeur. Mêmes règles pour les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) : ils restent également exonérés à hauteur des trois quarts de leur valeur jusqu’à 101 897 euros, puis à concurrence de la moitié au-delà de ce seuil.

« Attention, l’IFI comme l’ISF conserve une base mondiale pour les personnes domiciliées en France. Les résidents français doivent donc tenir compte de tous leurs biens qu’ils soient situés en France ou à l’étranger pour apprécier s’ils sont redevables de ce nouvel impôt. En revanche, pour les non-résidents, seuls les biens situés en France entrent dans le champ d’application de ce nouvel impôt », souligne Marion Capèle, directrice du Pole solutions patrimoniales chez Natixis Wealth Management.

Des titres de sociétés imposables

Mais l’IFI ne se limite pas aux seuls biens immobiliers détenus en direct. Les titres de sociétés font également partie du patrimoine imposable à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société, exception faite de celle des biens qui sont affectés à son activité opérationnelle.

En pratique, lorsque le contribuable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote, ces titres échapperont à l’imposition. Ces dispositions visent notamment à exclure les placements du champ de l’IFI. Mais cette exclusion ne concerne pas les sociétés qui gèrent leur propre patrimoine immobilier. Les parts de société civile immobilière (SCI), de société civile de placement immobilier (SCPI) – y compris celles détenues sur un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation en unités de compte, font partie du patrimoine imposable à l’IFI pour la fraction représentative des biens immobiliers. Et cela quel que soit le pourcentage de participation que le contribuable détient.

En revanche, les contribuables n’ont pas à tenir compte des parts de Sicav, de fonds communs de placement et, plus généralement, de tout fond d’investissement dont ils détiennent moins de 10 % des droits, si ces fonds sont investis à moins de 20 % en immobilier. La prochaine déclaration risque d’être un véritable casse-tête, notamment pour ceux qui détiennent un patrimoine immobilier au travers d’une ou plusieurs sociétés…