L’immeuble de bureaux Dockland, conçu par le trio d’architectes hambourgeois Bothe, Richter et Teherani, au-dessus de l’Elbe, à Hambourg, en 2009. / PHILIPP GUELLAND / ddp images/AFP

Le premier réflexe des épargnants à la recherche d’une SCPI (société ­civile de placement immobilier) est de sélectionner celles affichant le meilleur rendement. Pas si simple. « Il n’y a pas de miracle : un rendement très élevé signifie que le portefeuille est ­investi dans des actifs plus risqués, par exemple dans des zones moins attractives, donc comportant un risque de vacance plus élevé », résume Jean Pitois, directeur du ­développement chez Perial. Si votre objectif est de percevoir des revenus complémentaires stables dans le temps, mieux vaut choisir un produit au rendement plus raisonnable, compris entre 4,2 % et 4,6 %, mais durable, plutôt qu’une SCPI distribuant ponctuellement plus de 6 %. Par ailleurs, de nombreux autres critères doivent guider votre choix.

Pensez tout d’abord à vérifier l’évolution du revenu versé par part. Les sociétés de gestion y sont particulièrement attentives puisque la plupart des épargnants sont à la recherche de dividendes stables pour ­compléter leurs revenus. Après une baisse de 3,27 % en 2017, les revenus devraient d’ailleurs enregistrer une relative stabilité cette année à la faveur de l’amélioration du marché de la location de bureaux.

« Big is beautiful »

Autre critère à prendre en considération, la taille de la SCPI influence en partie ses ­résultats. Car, en matière d’immobilier d’entreprise, « big is beautiful ». « Une capitalisation élevée conforte la mutualisation et la répartition des risques locatifs. Elle donne par ailleurs à la SCPI l’accès à des ­actifs immobiliers plus stratégiques, propres à accueillir de grandes signatures locatives », assure Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM. Ainsi, l’idéal est d’éviter qu’une majorité de baux arrivent à échéance la même année : les renégociations se feraient alors au même moment, faisant peser un risque de vacance supplémentaire ou de baisse des loyers si la conjoncture est défavorable.

Autre avantage, les produits les plus ­importants du marché, dont la capitalisation dépasse le milliard d’euros, sont généralement très anciens puisqu’ils ont été créés dans les années 1970 ou 1980. Avec un historique de plus de quarante ans, ils ont connu plusieurs cycles de marché. Cela ne signifie pas qu’il ne faut pas investir sur de petites SCPI, mais plutôt qu’elles doivent représenter une faible portion de ­votre investissement.

Toujours dans une optique de maîtrise des risques, les sociétés de gestion mettent l’accent sur la diversification du patrimoine par type d’actifs. « Immorente était au départ spécialisée dans le commerce, mais nous avons étendu les investissements aux bureaux depuis dix ans et, désormais, à l’hôtellerie et au tourisme. La diversification est aussi géographique avec des opérations significatives en Allemagne et aux Pays-Bas », précise Olivier Loussouarn, ­directeur des investissements de Sofidy.

Eviter les SCPI à capital fixe

Il faut aussi s’intéresser aux différents ­ratios financiers propres aux SCPI. Comme les autres données (rendement, revenus, capitalisation, portefeuille, etc.), ils sont disponibles sur le site Internet des sociétés de gestion. Le taux d’occupation financier est scruté de près par les ­conseillers en gestion de patrimoine à la recherche de produits de rendement pour leurs clients. Il correspond au rapport ­entre le montant des loyers facturés et ­celui des loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était occupé. Il tient donc compte de la vacance entre deux locataires, des immeubles en travaux (donc non loués), etc. Dans la pratique, le taux d’occupation financier est supérieur à 90 % pour les produits les mieux gérés.

Enfin, mieux vaut éviter les SCPI à capital fixe, qui, en l’absence d’augmentation de capital, s’achètent et se vendent sur le marché secondaire. Cela signifie que vous ne pouvez acheter qu’à condition de tomber d’accord sur le prix avec un vendeur. A ­l’inverse, les SCPI à capital variable se ­négocient à un prix d’exécution unique et commun à tous les acheteurs.

Une fois le ou les produits choisis, reste à le souscrire, auprès de votre banque, de ­votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant ou directement avec la ­société de gestion. « Les SCPI sont des produits de diversification. Ils ne doivent pas ­représenter plus de 10 % à 15 % du patrimoine financier (net de dette) d’un particulier », rappelle Jonathan Dhiver, fondateur du site Meilleurescpi.com.