« Les deux placements répondent à des logiques différentes. Celle de la distribution d’un revenu régulier pour les SCPI ; celle de la performance et de la liquidité pour les OPCI » (Quartier d’affaires de La Défense, Hauts-de-Seine). / Wikimedia Commons/David Monniaux

Une seule lettre les distingue, mais un monde les sépare : il ne faut pas confondre les OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) avec les SCPI (société civile de placement immobilier). Point commun entre les deux structures : leur portefeuille est investi en immobilier physique ­ (bureaux, commerces…).

Pour le reste, les deux placements répondent à des logiques différentes. Celle de la distribution d’un revenu régulier pour les SCPI ; celle de la performance et de la liquidité pour les OPCI.

« Créés en 2008, plus de quarante ans après les SCPI, les OPCI ont été conçus pour intégrer l’immobilier dans les ­contrats d’assurance-vie. Aujourd’hui, la quasi-totalité des encours sont détenus via cette enveloppe », précise Daniel While, directeur du développement chez Primonial REIM.

Frais d’entrée limités des OPCI

Avec un succès croissant : les 14 OPCI grand public du marché ont collecté 4 milliards d’euros en 2017, portant leur capitalisation à 12,9 milliards d’euros, dont la moitié est gérée par Amundi Immobilier.

« L’OPCI grand public offre à ses souscripteurs une exposition originale aux marchés immobiliers, particulièrement intéressante dans le cadre de contrats d’assurance-vie », confirme de son côté Cyril de Francqueville, le directeur ­général délégué de BNP Paribas REIM, qui propose BNP Paribas Diversipierre.

L’encours de ce produit atteint 1,1 milliard d’euros, très majoritairement souscrit dans le cadre des contrats d’assurance-vie du groupe. Avec un atout de taille par rapport aux SCPI : les OPCI font l’objet de frais d’entrée limités (3 % à 5 %), contre 10 % pour les SCPI.

Pour assurer leur liquidité, les OPCI sont investis à 60 % en immobilier physique, à 35 % en actifs financiers et à 5 % en liquidités. Leur exposition à l’immobilier est donc inférieure à celle des SCPI. Selon les produits, la poche d’actifs financiers peut être composée d’obligations, de sociétés foncières ­cotées, d’actions…

Soumis à l’IFI

Chez Primonial, l’OPCI Preimium peut ainsi investir cette poche diversifiée en actions de sociétés foncières cotées et sur des fonds de gestion flexibles en fonction de la conjoncture. Les OPCI sont valorisés deux fois par mois, et cette poche d’actifs financiers est donc susceptible de varier sensiblement d’une valeur liquidative à l’autre, tandis que le patrimoine ­immobilier est expertisé tous les trois ou six mois selon les produits.

Côté fiscalité, les OPCI et les SCPI ne sont pas soumis au même régime. Car si les SCPI sont taxées dans la catégorie des revenus fonciers et des plus-values immobilières, les OPCI relèvent du prélèvement fiscal unique de 30 %, aussi appelé « flat tax ».

Ce régime est plus favorable pour l’imposition des revenus, mais, contrairement aux SCPI, il ne permet pas de financer ces produits à crédit en déduisant les intérêts d’emprunt. Mais dès lors qu’ils sont inscrits dans un contrat d’assurance-vie, les SCPI comme les OPCI sont à égalité puisqu’ils bénéficient de la fiscalité douce de cette enveloppe.

« Les deux produits sont soumis à ­l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qu’ils soient détenus ou non en ­assurance-vie », rappelle par ailleurs Arnaud Dewachter, le délégué général de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Une caractéristique qui ne semble pas refroidir les épargnants.