« Denver est la ville américaine qui a connu l’afflux de travailleurs le plus important au cours des douze derniers mois : 706 000 personnes en quête d’un emploi s’y seraient installées. Parallèlement, le prix moyen d’une maison à Denver a bondi de 11,5 % au cours de cette période, à 441 500 dollars (382 000 euros) ». / Bill Ross/Flirt / Photononstop

« Aux Etats-Unis, le marché immobilier est reparti partout. Le prix de plus de la moitié des logements dépasse désormais leur niveau d’avant-crise », affirme Yoann Dorat, fondateur d’Elipsis realty, une société qui accompagne des investisseurs français aux Etats-Unis. La crise immobilière provoquée par les subprimes, ces crédits immobiliers douteux accordés aux ménages pauvres pour qu’ils accèdent à la propriété, est bel et bien terminée aux Etats-Unis.

Dans vingt et une des trente-cinq premières villes américaines, les prix atteignent un sommet historique, révèle une étude du site immobilier Zillow. Et dans sept grandes villes (Dallas, Seattle, Denver, San Antonio, San Jose, Austin et Portland), le prix de plus de 95 % des logements est au dessus du pic de 2006-2007. Depuis un an, le prix moyen d’une habitation aux Etats-Unis a progressé de 8,3 %, à 217 300 dollars (188 000 euros), ce qui le situe à 8,4 % au-dessus du prédédent sommet. Attention, certaines villes restent sinistrées : à Las Vegas, par exemple, moins de 1 % des logements ont retrouvé leur valeur d’avant-crise.

Si les taux d’intérêt ont commencé leur remontée aux Etats-Unis, ils demeurent à un niveau favorable : un profil moyen peut emprunter à 4,5 % sur trente ans. « Pour l’instant, la lente remontée des taux n’a pas d’impact sur le marché immobilier », déclare Victor Pagès, fondateur d’Altitude International Realty. Un autre moteur de la hausse est la diminution du stock de logements à vendre, qui s’est contracté de 4,8 % l’an passé. Mais c’est surtout la vigueur du marché de l’emploi qui explique le rebond de l’immobilier. En mai, le taux de chômage américain est passé sous la barre des 4 % de la population active.

« A l’image de Denver, d’autres villes moins connues restent accessibles et nettement plus rentables comme Nashville (Tennessee), Oklahoma City (Oklahoma) ou San Antonio, Dallas, Houston et Austin (Texas), voire San Diego (Californie) ». (Photo : San Diego (Californie). / Charles Smith/Corbis / Photononstop

Or, aux Etats-Unis, il existe un lien étroit entre le marché du travail et celui de l’immobilier. Selon le Bureau des statistiques du travail, un citoyen américain change d’emploi en moyenne tous les quatre ans. D’après une étude réalisée par l’Association nationale des agents immobiliers compilant des données du site Linkedin, Denver est la ville américaine qui a connu l’afflux de travailleurs le plus important au cours des douze derniers mois : 706 000 personnes en quête d’un emploi s’y seraient installées. Parallèlement, le prix moyen d’une maison à Denver a bondi de 11,5 % au cours de cette période, à 441 500 dollars (382 000 euros). Dans la capitale du Colorado, la valeur médiane d’un logement atteint 397 700 dollars, soit 65 % au dessus de son pic de 2006-2007, et 99 % des logements valent plus cher qu’au moment de la bulle immobilière !

New York, San Francisco ou Miami – les villes préférées des Français aux Etats-Unis – paraissent désormais trop chères pour permettre à un investisseur d’obtenir une rentabilité locative attractive. « Au mieux, on peut espérer un rendement brut de 5 % dans ces villes », estime François Gagnon, président du réseau ERA en Europe. « A New York, par exemple, il est difficile d’avoir mieux qu’un grand studio si votre budget est compris entre 500 000 et un million de dollars, soit entre 431 000 et 862 000 euros. Pour un deux-pièces, il faut compter plus d’un million de dollars, et vous ne serez pas à Manhattan ! », confie M. Pagès.

En revanche, à l’image de Denver, d’autres villes moins connues restent accessibles et nettement plus rentables comme Nashville (Tennessee), Oklahoma City (Oklahoma), Atlanta (Géorgie), San Antonio, Dallas, Houston et Austin (Texas) ou San Diego (Californie). Ces villes sont d’autant plus intéressantes que les loyers ont beaucoup moins augmenté que les prix à l’achat : il est donc crucial de ne pas acheter trop cher pour obtenir une rentabilité locative satisfaisante. «  A Dallas, une très grande maison en parfait état se vend entre 180 000 à 250 000 dollars et rapporte entre 5 % et 6 % de rendement annuel », affirme M. Pagès.

Les loyers, qui n’ont augmenté que de 1,3 % en valeur médiane au cours des 12 derniers mois, devraient continuer leur rattrapage, car la demande locative est forte aux Etats-Unis. Si les taux restent accessibles et si la crise des subprimes est terminée, beaucoup d’Américains sont dans l’impossibilité d’emprunter. Les propriétaires dont le bien a été saisi par une banque ne peuvent pas solliciter un nouveau crédit avant une période minimum de sept ans. De même, la plupart de ceux qui ont souscrit un crédit étudiant pour financer leurs études ne peuvent pas acheter un logement avant d’avoir fini de rembourser leur emprunt.

« Deux fois plus rentable »

Même constat pour ceux qui sont tombés dans le piège du crédit revolving des cartes de crédit, une mésaventure fréquente outre-Atlantique. Ce qui explique que l’âge moyen des primo-accédants aux Etats-Unis dépasse désormais les 35 ans. Pour ceux qui envisagent d’acheter prochainement un bien pour le louer, cette situation est favorable, car il faudra de nombreuses années à ces locataires pour devenir propriétaires. « Pour un Français, acheter aux Etat-Unis est particulièrement intéressant car la convention fiscale franco-américaine a été rédigée pour éviter une double imposition des revenus fonciers. Ce qui signifie qu’un loyer déjà taxé outre-Atlantique ne peut pas l’être en France, ou à la marge. Comme il est possible de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien, mes clients ne paient pas plus de 10 % à 12 % d’impôts sur les loyers qu’ils percoivent. Un investissement locatif est deux fois plus rentable aux Etats-Unis ! », insiste M. Pagès.

Quel conseil donner à ceux qui envisagent d’investir aux Etats-Unis ? Il faut avoir en tête qu’un propriétaire peut faire expulser un locataire indélicat en moins d’un mois, mais qu’il doit, en revanche, remettre le bien en parfait état entre deux occupants, ce qui a un coût. Autre spécificité américaine, les associations de propriétaires – l’équivalent de nos syndics de copropriété – peuvent fixer des règles contraignantes. « Par exemple, pour éviter les nuisances, elles peuvent interdire la location de courte durée, voire même même la visite d’enfants ou de jeunes adultes, le cas est fréquent en Floride », déclare M. Gagnon. Dans beaucoup d’immeubles, il n’est possible de louer un appartement qu’une seule fois tous les douze mois. L’acheteur étranger a donc intérêt à lire attentivement le règlement intérieur de la copropriété avant de s’engager.