Les prix ont tellement augmenté à Miami qu’un investisseur peut difficilement espérer mieux qu’une rentabilité nette de 3,5 % à 4 % (Photo: Miami Beach). / Susanne Kremer/Sime / Photononstop / Susanne Kremer/Sime / Photononstop

Les superlatifs manquent parfois pour évoquer la fièvre de l’immobilier résidentiel à Miami, en Floride. Depuis le point bas de la crise immobilière en 2012, le marché est reparti en flèche, à tel point que les nouvelles tours se sont multipliées sur le front de mer, donnant à la ville un petit air de Hongkong.

En août, David Guetta a acheté un « condominium » sur Ocean Drive, dans le célèbre quartier Art déco, pour 9,5 millions de dollars (8,19 millions d’euros) ! Un prix correspondant à 40 598 dollars le mètre carré (34 999 euros). D’une surface de 234 mètres carrés, au 37e étage d’une tour, l’appartement comprend trois chambres et trois salles de bains, avec une vue à 360 degrés sur la mer et sur la ville [bien typiquement américain, un « condominium » est un immeuble en copropriété dans lequel il existe un règlement intérieur. Chaque condominium possède son propre règlement intérieur. Parfois, pour pouvoir acheter un appartement dans un condominium, il faut l’accord des autres copropriétaires].

A l’image du célèbre DJ, nombreux sont les riches français à être tombés sous le charme de la ville, à la recherche du style de vie américain et d’un endroit ensoleillé pour couler des jours heureux l’hiver, notamment en prévision de leur retraite. Avec souvent l’idée de profiter de l’attrait balnéaire de la ville pour louer leur logement quelques mois par an à des vacanciers. David Guetta a ainsi l’intention de rentabiliser son appartement en le louant… 28 000 dollars la semaine !

Très présents, les acheteurs étrangers dopent les prix. Alors qu’ils représentaient 56 % des ventes en 2015, leur part est redescendue à 26 %, mais elle reste élevée, surtout dans le haut de gamme. Les nationalités les plus représentées sont les Vénézuéliens, les Brésiliens, les Colombiens, devant l’Europe, la Russie, le Mexique et le Canada.

Au premier trimestre 2018, le prix moyen de vente d’un logement sur Miami Beach a dépassé le million de dollars. Les prix de l’immobilier ont rebondi de façon si spectaculaire à Miami depuis six ans que la ville est devenue l’une des plus chères des Etats-Unis. Mais le rythme de hausse, qui oscillait entre 10 % et 15 % par an depuis 2012, commence à ralentir.

« Entre juin 2017 et juin 2018, le prix moyen d’un pavillon a augmenté de 6 %, à 355 000 dollars, en hausse pour le 78^e mois d’affilée. Le prix moyen des appartements, lui, n’a augmenté que de 2,1 %, à 240 000 dollars », déclare François Gagnon, président du réseau ERA en Europe. Sur le segment du luxe, la multiplication des nouvelles tours commence à peser sur le marché, qui semble fragile. Dans les quartiers les plus prestigieux, les prix sont désormais au-dessus de leur niveau de 2007.

Selon le site immobilier Zillow, le prix médian d’un logement dans la région de Miami, c’est-à-dire en incluant certaines banlieues limitrophes, a encore augmenté de 7,7 % au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 272 900 dollars (235 259 euros). A Miami Beach, où David Guetta a élu domicile, le prix moyen du mètre carré pour un appartement atteint 4 860 euros. A Key Biscayne, l’une des îles près de Miami, il culmine à 7 037 euros.

En plein développement, Design District et Wynwood proposent de nombreuses opportunités dans le neuf. « Pour 280 000 dollars à 350 000 dollars, il est possible d’acheter un micro-appartement à Winwood ou à Downtown pour le louer, car il y a beaucoup de demande, confie Elisabeth Gazay, représentante du réseau Barnes à Miami. A l’avenir, il faudra s’intéresser aux quartiers d’avenir que sont Little Haïti, plus au nord, et Magic City, à l’Ouest, mais il est encore trop tôt pour y investir, les projets sont encore dans les cartons. »

Les prix ont tellement augmenté à Miami qu’un investisseur peut difficilement espérer mieux qu’une rentabilité nette de 3,5 % à 4 %. Au nord de Miami Beach, il est cependant possible de trouver des appartements accessibles, puisque le prix du mètre carré y tourne aux environs de 2 214 euros/m2. Victor Pagès, fondateur de Altitude International Realty, recommande de prospecter encore plus au nord, à Hallandale beach, à West Palm Beach ou à Hollywood. « Nous y proposons de nombreux appartements entre 100 000 et 200 000 euros. Dans le neuf, on peut viser une rentabilité de 4 % à 5 %, et de 5 % à 6,5 % dans l’ancien », confie M. Pagès.

Les prix vont-ils continuer à monter ? « La ville a changé de statut, elle est devenue beaucoup plus internationale, répond Mme Gazay. Ce n’est plus seulement une station balnéaire ou une passerelle vers l’Amérique latine, Miami s’est diversifié dans la finance, la technologie, l’éducation, les arts, la mode… Ce dynamisme économique lui permet de rivaliser avec New York ou Los Angeles. » Le même constat peut être étendu à Orlando, où l’industrie de la santé et des biotechnologies s’est considérablement développée.

Beaucoup de Français aimeraient s’offrir un pied à terre à Miami pour y passer l’hiver, tout en rentabilisant leur investissement en le louant quelques mois par an. « Hélas, c’est rarement possible car beaucoup de copropriétés interdisent la location saisonnière », déclare Mme Gazay. A Miami Beach, les amendes pour les contrevenants peuvent aller jusqu’à 1 000 dollars, ce qui pèse sur la valeur des immeubles Art déco. Un bel appartement de 90 mètres carrés avec deux chambres au deuxième étage s’est ainsi vendu récemment pour 300 000 dollars.

Pour les habitants Miami, qui apprécient le confort du neuf, ces logements plein de charmes, qui plaisent tant aux Français, présentent le défaut de ne pas posséder de piscine et de ne pas offrir de vue sur la mer, ni de services à leurs occupants.