Des prix encore modestes garantissant une bonne rentabilité locative, des emplacements privilégiés sur le parcours du futur métro qui permettent d’envisager d’importantes plus-values à la revente, un grand choix de programmes neufs pour défiscaliser… Ces villes d’avenir aux portes de Paris ont tout pour plaire aux investisseurs, à condition qu’ils soient patients.

infographie Le Monde

Deux gares à Champigny-sur-Marne

Malgré la présence de deux futures gares sur son territoire, la ville de Champigny-sur-Marne (Val-de-Marne) prend son temps, à en croire les promoteurs. « Pour l’instant, on ne peut pas dire que la ville a changé. On ne voit pas encore d’effet Grand Paris. Les travaux pour la ligne 15 n’ont pas vraiment commencé, et il va falloir attendre 2 à 5 ans pour voir les premières opérations sortir de terre », constate Jean-Christophe Laurent, directeur adjoint de Vinci immobilier. Pour l’instant, les prix restent sages. A 3 877 euros le m² en moyenne, ils n’ont progressé que de 7 % en dix ans.

Cependant, l’arrivée de la ligne 15 en 2024 et des stations Champigny-Centre et Bry-Villiers-Champigny devrait changer la donne. La ville va devenir une zone pivot. Il ne faudra plus que 27 minutes pour aller à Orly contre 1 h 20 aujourd’hui, et 47 minutes pour rallier l’aéroport de Paris-Charles-de-Gaulle à Paris sera en moins d’une demi-heure. « Les investisseurs doivent venir maintenant, tant que les prix sont bas », conseille Charles Toulat, directeur général délégué d’Atland développement. A Champigny-sur-Marne, les candidats peuvent espérer une rentabilité brute de 5,9 %. « L’arrivée du Grand Paris ne va pas doper les rendements, mais après 5 ou 10 ans, un bien situé près d’une gare se revendra 20 % plus cher que son prix d’achat initial », précise Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement. De quoi donner envie d’occuper le terrain rapidement.

Antony s’étend vers le sud

Le Grand Paris Express (GPE) va aussi changer la donne du marché immobilier à Antony (Hauts-de-Seine). Bien que sa mise en service ait été retardée de trois ans, la ligne 18 permettra à partir de 2027 de relier Orly en trois minutes et, de là, de gagner Paris en moins d’une demi-heure en empruntant la ligne 14. Elle mettra aussi Antony à proximité immédiate de la gare TGV de Massy et, surtout, du campus de Paris-Saclay. « De nombreux chercheurs et enseignants viendront habiter chez nous et travailleront sur le plateau », anticipe Jean-Yves Sénant, maire d’Antony.

Alors que le nord de la ville est déjà bien desservi par les transports publics, en particulier par le RER B, le sud est enclavé. Une particularité qui influe sur les prix de l’immobilier : alors que le mètre carré tourne autour de 6 000 euros près de la gare RER, il tombe à moins de 4 300 euros aux Rabats, au sud. Le GPE devrait permettre de revitaliser ce quartier, mélange de pavillons et de petits immeubles HLM sans charme. « L’arrivée de jeunes couples travaillant à Paris va donner un coup de jeune aux Rabats », espère M. Sénant.

Encore plus au sud se trouve une ZAC vieillissante créée dans les années 1970 à proximité des autoroutes A6, A10 et de la RD 920 (ancienne RN 20). La municipalité travaille depuis 2008 à la rénovation de cette zone industrielle. Baptisé Antonypole, ce projet s’étale sur 40 hectares. Il a été imaginé comme un nouveau centre-ville avec logements, bureaux, petites entreprises innovantes et un hôtel quatre étoiles autour du parvis de la gare. « Ces 3 000 logements vont agrandir le parc immobilier d’environ 10 %. Cela représente 6 000 à 7 000 habitants supplémentaires », précise M. Sénant. Le paysagiste Michel Desvignes a été missionné pour donner un caractère convivial et écolo à ce nouveau quartier. Les entreprises seront installées en bordure des autoroutes, afin d’épargner aux habitants les nuisances des voitures.

Rosny-sous-Bois dans les starting-blocks

Stimulé par l’arrivée prochaine de la ligne 15 et le prolongement de la ligne 11 du métro, le marché de Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) a commencé à se mettre en mouvement il y un an et demi. « Nous atteignons 5 000 euros le m² sur certains programmes haut de gamme. Jamais je n’aurais cru cela possible », confie Marc Verrecchia, patron de Verrecchia construction, présent dans la ville depuis vingt-huit ans. Davantage que la future ligne 15, ce sont les travaux de la ligne 11 qui ont éveillé l’attention des acquéreurs. « Les gens constatent que les chantiers avancent », confie-t-il.

En dix ans, les prix n’ont crû que de 2,9 % à Rosny. Le contexte est favorable aux investisseurs, car les conditions sont réunies pour un rattrapage des prix. L’arrivée de la ligne 15 Est du Grand Paris Express en 2025 sera une opportunité à saisir, pense Jean-Christophe Laurent, directeur général adjoint de Vinci : « Le principal attrait de Rosny-sous-Bois est que la ville sera à moins d’une demi-heure de La Défense. Les investisseurs qui achètent aujourd’hui bénéficient de prix deux fois inférieurs à ceux du quartier d’affaires. Au moment de la mise en service du réseau, ils obtiendront à coup sûr une plus-value ! », dit-il. Selon les données de Meilleursagents, les prix moyens à Rosny-sous-Bois sont estimés à 3 770 euros le m² contre 6 310 euros en moyenne à La Défense. Comme il est déjà possible à Rosny d’obtenir des rendements bruts de l’ordre de 5,7 %, les investisseurs ont des raisons d’être optimistes.

Forte dynamique à Clamart

C’est la petite ville du « 92 » qui n’en finit plus de monter. A Clamart (Hauts-de-Seine), les prix ont grimpé de 19,4 % en dix ans, à 5 517 euros le m², et la ville commence à être chère. Elle attire de nombreux acquéreurs désireux de profiter des programmes neufs dans l’optique du Grand Paris. Le rendement reste satisfaisant (4,6 %), mais les investisseurs achètent surtout dans une perspective patrimoniale, car l’arrivée de nouveaux transports publics devrait prolonger cette dynamique.

En 2014, la ville a déjà connu un premier désenclavement avec l’arrivée du Tramway T6. Une ouverture qui devrait augmenter dès 2023 avec le passage d’une nouvelle ligne (T10). « Il existe une très forte dynamique à Clamart et les investisseurs ne s’y trompent pas. Ils représentent jusqu’à 30 % des acquéreurs sur certaines de nos opérations », constate Christophe Bacqué, président d’Emerige résidentiel.

La ville accueille des programmes ambitieux, comme Grand Canal, réalisé sur une ancienne friche industrielle de 5,3 hectares. Il se compose de près de 1 250 logements dont 25 % de HLM, une résidence étudiante de 130 chambres, une résidence senior, un hôtel de 100 chambres, un groupe scolaire de 15 classes, 4 500 m² de commerces, 22 000 m² d’espaces publics et 13 000 m² d’espaces verts ainsi qu’un canal doté de passerelles et un plan d’eau. Le tout pour des prix avoisinant les 5 500 euros/m². Date de livraison : 2023. Autre secteur à surveiller si l’on veut investir dans les prochaines années, celui de la ZAC Panorama, à la croisée des entrées de Clamart, de Châtillon, du Plessis-Robinson et de Fontenay-aux-Roses. Là, quelque 135 000 m² de logements dont 25 % de logements sociaux, 4 000 m² de commerces et services de proximité, 8 500 m² de bureaux ainsi qu’une résidence hôtelière et de nombreuses infrastructures publiques viendront s’installer à l’horizon 2024. « Les prix approcheront les 6 500 euros le m² », indique Vincent Ferry, directeur de programme adjoint pour Eiffage Aménagement.

Vitry-sur-Seine, le pari high-tech

Gare aux chantiers ! Vitry-sur-Seine (Val-de-Marne) et ses deux futures stations du Grand Paris Express sur la ligne 15 devraient voir s’activer les grues jusqu’en 2024, au moins. Non seulement la ville accueillera la gare de Vitry-Centre, près du parc du Coteau-Marcel-Rosette, mais aussi celle des Ardoines. C’est d’ailleurs là que seront construits quelque 3 700 logements ainsi que le « démonstrateur métropolitain du numérique » réalisé par une filiale de Bouygues immobilier. Ce projet ambitieux combine événementiel, loisirs, formation, recherche, prototypage et vente, restauration… De quoi transformer ce quartier en temple du high-tech sur lequel on trouvera 100 000 m² de tertiaire, 20 000 m² de commerces, 10 000 m² d’activité de production et 227 studios étudiants développés par Résidetudes.

Ces atouts feront de Vitry-sur-Seine le pôle numérique du sud de Paris. Dès 2020, la ligne de tramway T9 reliera la ville à l’aéroport d’Orly en moins d’une demi-heure. Sans oublier les quelque 870 logements livrés en 2022 dans le cadre de la ZAC Rouget-de-Lisle. Mieux vaut donc tenter de se placer dès maintenant. Les prix sont encore à 3 700 euros le m² et n’ont augmenté que de 6,8 % en 10 ans. Les perspectives de rendement sont déjà attrayantes (6,4 %), mais il est probable qu’elles augmenteront significativement une fois la ligne 15 en service. « Cette ligne est très attendue et s’annonce stratégique, mais Vitry-sur-Seine n’est pas un marché spéculatif. Des chartes d’encadrement existent sur le territoire pour favoriser l’installation pérenne des familles », prévient Christophe Bacqué, président d’Emerige résidentiel.

Bagneux, le calme avant la tempête

De l’avis des promoteurs, pour l’instant, c’est le calme plat à Bagneux, qui demeure l’une des villes les moins chères des Hauts-de-Seine. « On ne ressent pas encore les effets du Grand Paris », admet Philippe Denis, directeur commercial de Cogedim. Pourtant, Bagneux est amenée à devenir une place de choix pour les investisseurs. « La desserte sera excellente vers les bassins d’emploi de Paris et de La Défense grâce au prolongement de la ligne 4 du métro et l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express », anticipe Yanick Quemeras, président de Nexity Paris Val-de-Seine et Nexity Apollonia.

Avec un prix moyen estimé à 4 500 euros le m², la ville est encore très abordable, même si le coût des logements a augmenté en moyenne de 19,4 % en dix ans, ce qui a incité la municipalité communiste à plafonner les prix de vente dans le neuf. Terre d’acquéreurs plus que d’investisseurs, Bagneux pourrait bien changer sa politique en la matière avec l’arrivée prochaine des élections municipales : « Si la majorité change, le plafonnement des prix risque de disparaître et les investisseurs se rueront sur Bagneux », avance Jean-Christophe Laurent, directeur adjoint de Vinci Immobilier. Car les rendements locatifs s’annoncent prometteurs dans cette ville désenclavée, à seulement 4 kilomètres de la capitale. A ce jour, ils sont estimés à 5,3 % bruts. Cela n’empêche pas la mairie de participer à l’élaboration du futur visage de Bagneux. A l’horizon 2024, dans la ZAC Victor-Hugo par exemple, sont prévus près de 1 800 logements mixtes, 110 000 mètres carrés de bureaux, 25 000 mètres carrés de commerces et de nombreux équipements publics.