En 2015, les SCPI ont rapporté en moyenne 4,85 % nets de frais et de charges. | DR

Imbattable. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies dans les commerces et l’immobilier tertiaire tiennent leurs promesses. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), elles ont rapporté, en moyenne en 2015, 4,85 % nets de frais et de charges, et les professionnels tablent sur une performance de 4,6 % ou 4,7 % pour 2016. Un rendement bien supérieur au fonds en euros des contrats d’assurance-vie (2,3 % en 2015).

Contrairement à l’immobilier classique, les SCPI permettent de percevoir des revenus réguliers sans contrainte de gestion. Cela consiste à acheter des parts de sociétés qui investissent dans de l’immobilier professionnel (murs de boutiques, bureaux, etc.). En contrepartie, ces dernières assurent la gestion locative du parc et reversent aux souscripteurs une quote-part des loyers encaissés.

Les SCPI sont néanmoins fortement imposées. « Les loyers sont taxés comme des revenus fonciers qui sont soumis à la tranche marginale d’imposition du souscripteur, explique Alexis Poirot, directeur de Fiducée gestion privée, à Besançon (Doubs). C’est un placement que nous ne recommandons pas aux contribuables dont le taux marginal d’imposition est égal ou inférieur à 30 %. Pour les autres, mieux vaut opter pour des SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie. »

L’achat de parts de SCPI à crédit

En cas de revente, l’impôt sur la plus-value s’élève à 19 % et le souscripteur bénéficie d’un abattement selon la durée de détention des parts. Au bout de vingt-deux ans, il bénéficie d’une exonération totale (et au bout de trente ans pour les prélèvements sociaux).

Pour bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Les taux d’emprunt faibles et les rendements élevés des SCPI permettent ainsi de couvrir une partie des mensualités du crédit. Autre atout : le souscripteur peut déduire ses intérêts des revenus fonciers procurés par la SCPI, sans limitation de montant ni de durée.

Pour financer des SCPI, les banques peuvent proposer un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique. « La politique varie selon les banques, mais ces dernières délivrent généralement un crédit immobilier quand la souscription dépasse 20 000 euros, voire 50 000 euros », précise Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.com.

En achetant des parts de SCPI par l’intermédiaire d’un prêt à la consommation, il faut néanmoins s’assurer que les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers (ce qui est automatique avec un crédit immobilier). « Pour cela, le souscripteur doit prouver au fisc que le crédit a servi à acheter des SCPI en apportant certains éléments, comme le montant des parts, leur date d’échéance et le tableau d’amortissement », précise Philippe Vergine, fondateur de Primaliance.

Investissement dans la pierre-papier

La grande majorité des banques délivrent des crédits pour investir dans la pierre-papier. Seul bémol : la plupart d’entre elles imposent de choisir des SCPI commercialisées par leurs propres filiales, qui ne sont pas toujours les plus performantes. « Pour contourner ce problème, on peut s’adresser directement au Crédit foncier qui finance des SCPI indépendantes ou à un courtier en crédit qui peut trouver une banque prête à le faire », précise M. Vergine.

En outre, les SCPI ont la cote. En 2015, la collecte nette a atteint un niveau record : selon l’Aspim, elle s’élevait à 4,275 milliards d’euros, soit une hausse de 46 % par rapport à 2014. Face à ce succès, il est donc recommandé d’être sélectif. Pour cela, il ne faut pas uniquement se concentrer sur leur rendement.

Il est prudent de privilégier les SCPI dont le patrimoine est diversifié (par type de bien ou de ville) et de qualité. Pour faire son choix, il ne faut pas hésiter à vérifier le niveau du taux d’occupation financier permettant de mesurer le nombre de biens qui ne sont pas loués ou du report à nouveau (RAN) représentant les revenus qui n’ont pas encore été distribués.

Enfin, la pierre-papier est un investissement de long terme. Les frais sont très élevés : ceux de souscription oscillent entre 8 % et 12 % et ceux de gestion s’élèvent à environ 10 % des loyers encaissés. « Pour les amortir, nous recommandons de conserver les parts au moins dix ans », insiste M. Poirot. Au terme du remboursement, le souscripteur pourra toucher des revenus complémentaires, notamment pour sa retraite.