Stephane Mahe / Reuters

Un prêt à taux zéro boosté, une TVA allégée… Acheter un appartement neuf pour en faire sa résidence principale n’a jamais été aussi séduisant. Très encadré par la loi, l’achat sur plan appelé aussi vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un processus qui dure entre douze et trente-six mois. Le prix est réglé au fur et à mesure de l’avancement de la construction : 5 % à la réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau (lorsque toiture et murs sont réalisés), 25 % à la fin des travaux et le solde à la remise des clés.

Première étape, la prospection. Durant cette période, il faut se déplacer plusieurs fois sur le futur lieu de la construction, de jour comme de nuit, pour bien observer le quartier. Informez-vous sur l’évolution du secteur et comparez les prix du neuf et de l’ancien. « Conservez les dépliants commerciaux. Ils serviront de preuves en cas de non-loyauté du promoteur », conseille Michèle Bernarda, juriste à l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers CLCV de Montpellier.

Acte de vente

Vous avez trouvé votre bonheur ? Vous allez signer l’acte sous seing privé et le contrat de réservation avec le promoteur. Ce document précise l’emplacement, la surface, le nombre de pièces, les dépendances, le prix prévisionnel et les modalités de révision, le délai d’exécution des travaux… Il comprend aussi les annexes techniques. « Il faut décrypter chaque ligne du contrat afin d’être sûr que cela corresponde à ce que l’on souhaite acheter », insiste Roselyne Conan, responsable du pôle juridique à Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). A compter de la réception du contrat de réservation signé, le particulier dispose de dix jours pour changer d’avis. « Il peut annuler la vente sans motif et récupère le dépôt de garantie », indique le promoteur immobilier Marc Gédoux, président de Pierre Etoile.

Second temps fort de la VEFA, l’acte notarié intervient souvent quatre à six mois après le contrat de réservation. Au préalable, l’acheteur aura reçu par courrier, un mois avant le jour de la signature chez le notaire, le projet d’acte de vente. Il reprend les mentions du contrat de réservation et fournit les plans et le règlement de copropriété.

La loi n’oblige pas le promoteur à y inscrire les éventuelles indemnités financières en cas de retard de livraison. Il faut toujours évoquer ce point et tenter de lui faire intégrer des pénalités dans le contrat. « C’est une protection en cas livraison tardive. Si elle ne figure pas dans le contrat, il sera plus dur de négocier des contreparties », affirme Richard Cohen, avocat parisien spécialisé en droit immobilier.

Fin de chantier

L’acte comprend toujours deux protections pour l’acheteur : la garantie financière d’achèvement et celle de remboursement en cas d’abandon de chantier. « Avant de signer l’acte authentique, il convient de le décrypter en amont avec l’aide de son notaire. Mieux vaut que ce dernier soit aussi présent le jour de la signature », conseille M^me Bernarda.

A ce stade, il est encore possible d’annuler la vente si des différences sont constatées avec le contrat de réservation. L’article R. 261-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit quatre motifs. « C’est par exemple le cas si le prix de vente définitif excède de plus de 5 % le montant prévisionnel ou si l’un des équipements prévus dans le contrat de réservation ne sera finalement pas réalisé », précise M^me Conan.

Une fois votre home sweet home construit, l’entrée dans les lieux constitue une étape cruciale. « L’essentiel des litiges dans le neuf est causé par des retards de livraison et des réserves émises le jour de la livraison », affirme Anne Laruelle, présidente de Medimmoconso, une association choisie par la Fédération des promoteurs immobiliers pour jouer le rôle de médiatrice. Enfin, deux moments essentiels scellent la fin d’un chantier : la date de réception et celle de livraison. La première consiste en une dernière rencontre sur le site entre le promoteur et les entreprises ayant travaillé sur le chantier. « Cette date est importante pour le particulier, car elle donne le coup d’envoi de diverses garanties des constructeurs, notamment la biennale et la décennale », précise M^me Bernarda. Organisée quelques semaines plus tard, la livraison permet la remise officielle des clés de l’appartement en contrepartie du paiement du solde. Auparavant, le propriétaire aura pris le temps de tout examiner et de tester les équipements. Tout problème de conformité, vice de construction ou malfaçon doit être inscrit dans un procès-verbal des réserves. A partir de cette date, le particulier dispose d’un an pour faire part au promoteur d’éventuels défauts ou dysfonctionnements.