Il y a désormais une liste des pièces justificatives qu’il est possible de demander à un potentiel locataire . | LizMarie_AK / CC-BY-SA 2.0

Fin septembre 2005, Christiane X. s’adresse à une agence immobilière afin de trouver un locataire pour un logement situé dans le Sud-Ouest. Un couple de candidats lui est rapidement présenté, elle l’accepte, et le bail est conclu le 1^er janvier 2006.

Mais quelques années plus tard, rien ne va plus : les locataires ne règlent plus leur dû. Si le bail est résilié pour non-paiement des loyers avec effet au 1^er janvier 2009, le couple continuer d’occuper les lieux jusqu’au printemps 2011, sans droit ni titre.

Le préjudice est lourd et notre propriétaire se retourne en justice contre l’agent immobilier pour être indemnisée. A ses yeux, ce dernier a commis une faute : il aurait dû s’assurer de la solvabilité des locataires « avec tout le sérieux qui s’impose en pareille circonstance ». Le hic, c’est que le mandat conclu entre Christiane X. et l’agence était un simple mandat de location, et non un mandat de gestion. En clair, l’agence n’avait qu’à dénicher un locataire, elle n’a pas été chargée ensuite de gérer le bien.

L’agent immobilier peut-il quand même être tenu responsable, plusieurs années après la fin de son mandat, des déconvenues rencontrées par le bailleur ? Oui, a répondu sans équivoque le Cour de cassation en novembre 2016 :

« L’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses. »

Les pièces doivent être vérifiées

Un arrêt qui ne surprend pas Guillaume Pierre, avocat au barreau de Paris :

« Que ce soit un mandat de gestion ou juste de location, à partir du moment où c’est l’agent immobilier qui doit trouver le locataire ou qui effectue la mise en relation, il doit s’assurer de la solvabilité du candidat. »

« Il doit obtenir et conserver les justificatifs démontrant cette solvabilité dans la limite des pièces qu’il est en droit de demander [depuis fin 2015, les documents pouvant être exigés d’un candidat à la location sont limités]. S’il est poursuivi, il devra démontrer qu’il avait les pièces requises mais aussi qu’il ne pouvait pas avoir de doutes sur la véracité de celles-ci. Il peut seulement échapper à cette responsabilité en démontrant que le bailleur a choisi lui-même son locataire. »

Et si l’agence n’a pas fait son travail et que les locataires ne paient pas ? « L’indemnisation due correspond aux loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, pour une période qui sera déterminée par le juge », précise notre spécialiste.