Des immeubles neuf dans le 17e arrondissement de Paris. / Jérôme Porier

Quel sera l’impact des réformes gouvernementales sur le marché immobilier ? « La prolongation pour quatre ans du dispositif de défiscalisation Pinel et du prêt à taux zéro (PTZ) est très positive pour le marché du neuf, mais leur recentrage sur les zones tendues va réduire le nombre de transactions », écrit Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole, dans une note publiée le 7 mai. Il anticipe ainsi une diminution de 8 % des ventes réalisées par les promoteurs (au moins 5 logements groupés) en 2018 par rapport à 2017, et de 9 % pour les maisons individuelles neuves. A l’horizon 2020, la baisse pourrait atteindre respectivement 15 % et 30 % par rapport à 2017 !

Par ailleurs, la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en Impôt sur la fortune immobilière (IFI), avec un patrimoine financier qui sort de l’assiette imposable, va favoriser des arbitrages aux dépens de l’immobilier. Mais, selon l’économiste du Crédit agricole, plusieurs facteurs devraient limiter ce phénomène. D’abord, les rendements de la plupart des placements financiers sont faibles et la vente d’actifs immobiliers locatifs conduit au paiement de l’impôt sur les plus-values, ce qui peut s’avérer dissuasif pour de nombreux foyers.

Impact limité de l’IFI

Enfin, pour une bonne partie des ménages possédant un patrimoine net taxable compris entre 1,3 et 2,4 millions d’euros, la résidence principale, qui ne fait pas partie de l’assiette de l’IFI, constitue une part importante du patrimoine. D’où un impact assez limité sur le logement, avec une baisse probable des nouveaux investissements locatifs (neufs ou anciens) ou des achats de résidences secondaires de cette catégorie d’acheteurs, mais, a priori, pas de reventes massives de logements.

Quant au « choc d’offre » annoncé, son impact risque, lui aussi, d’être marginal. Le gouvernement entend réduire le déficit de logement en zone tendue en construisant davantage et à moindre coût. « Une baisse significative du foncier nécessiterait une libération massive de terrains à construire. Il n’est pas sûr que l’incitation fiscale permette un tel mouvement de ventes de terrains et une forte hausse de la construction », estime M. Eluère. Les municipalités, qui délivrent les permis, tendent à privilégier les constructions d’immobilier d’entreprise, les constructions de logement impliquant des besoins en écoles, crèches… « Compte tenu des délais de réalisation d’une opération immobilière, l’effet sur la construction et la vente de logements en 2018 sera de toute façon très faible », conclut l’économiste.