L’ambiance était au compromis entre les sept députés, les sept sénateurs et leurs suppléants, réunis, mercredi 19 septembre, en commission mixte paritaire pour réexaminer le texte fleuve – 270 articles – de la loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN). Au terme de sept heures de discussions, achevées à 21 h 30, ils sont parvenus à un accord rapprochant les deux versions, l’une de l’Assemblée, l’autre du Sénat, jusqu’ici assez différentes.

Cette atmosphère de consensus tranchait avec la tension et les incidents qui avaient, en première lecture, au cours du mois de juin dernier, enflammé les débats à l’Assemblée Nationale. La majorité La République en marche (LRM) et le gouvernement s’étaient alors montrés inflexibles, rejetant la quasi-totalité des amendements de l’opposition tant de droite que de gauche. L’affaire Benalla, obligeant l’exécutif à reporter la réforme constitutionnelle, est passée par là, en juillet, ébranlant quelques certitudes chez les députés LRM qui font donc, aujourd’hui, des concessions majeures.

Aboutir en commission mixte paritaire a aussi, pour eux, l’avantage de faire adopter la loi plus rapidement et d’alléger le calendrier parlementaire chargé. Un vote solennel sera organisé dans les deux chambres, courant septembre, pour l’adoption définitive de la loi, publiée à la suite.

Rôle des maires réaffirmé

Les sénateurs ont notamment arraché la réaffirmation du rôle des maires, rogné dans les premières moutures du texte. Le préfet ne pourra, par exemple, plus passer outre l’accord d’un maire pour lancer sur sa commune un projet partenarial d’aménagement ou une grande opération, deux nouveaux outils d’urbanisme créés par la loi ELAN.

« Même si nous souhaitons que certaines grandes décisions soient prises de plus en plus souvent à l’échelon intercommunal, il est, de toute façon, difficile de faire contre les maires », admet Richard Lioger, député LRM de Moselle et l’un des rapporteurs du texte.

Les sénateurs n’ont cependant pas obtenu que l’avis du maire redevienne obligatoire pour toute vente de logements sociaux sur sa commune : le gouvernement souhaite, en effet, développer ces cessions pour renflouer les organismes HLM – qu’il a lui-même mis à la diète – et a, pour cela, besoin de faire sauter le verrou de l’accord des édiles locaux. « C’est une ligne rouge sur laquelle nous avons tenu bon », se félicite Richard Lioger qui précise que, dans les communes carencées en logements sociaux, l’accord conforme du maire sera requis.

Compromis oblige, les députés ont cédé à une exigence des sénateurs : que le produit de la vente de ces HLM soit réinvesti à 50 % sur la commune, l’intercommunalité ou le département, y pérennisant la présence de bailleurs sociaux.

En revanche, la vente démembrée de HLM, la nue-propriété étant cédée à un investisseur et l’usufruit à l’occupant, a été interdite : une telle disposition aurait permis à des investisseurs institutionnels de mettre un pied dans le parc HLM et le convertir en parc privé. Un accord s’est aussi dégagé pour fixer à 12 000 logements le seuil minimal en deçà duquel un organisme HLM sera contraint de se regrouper avec d’autres : les députés l’avaient voulu à 10 000, les sénateurs à 15 000, chacun a fait un pas vers l’autre.

Accès des logements aux handicapés

Autre point sensible, la part de logements adaptés aux handicapés dans les programmes neufs. Les députés, conformément à la volonté du gouvernement, souhaitaient qu’elle soit fixée à 10 % (contre 100 % actuellement), les sénateurs, à 30 %. Ce sera 20 %, a là aussi tranché la commission mixte paritaire : « Un marchandage indigne sur le dos des handicapés », s’insurge, sur Twitter, Stéphane Peu, député communiste de Seine-Saint-Denis.

Les sénateurs, en majorité de droite, ne voulaient pas non plus laisser passer l’occasion d’assouplir la loi Solidarité et renouvellement urbains (loi SRU) et son quota imposé de 25 % de logements sociaux à atteindre d’ici 2025 dans toutes les communes d’agglomérations de plus de 50 000 habitants, alors que gouvernement et députés se sont juré de ne pas toucher à ce totem, à leurs yeux garant de la mixité sociale.

La commission mixte a d’abord prolongé le calendrier pour les communes entrées dans le dispositif depuis le 1^er janvier 2015, qui auront quinze ans, soit cinq périodes triennales, pour atteindre leur quota. Elle a également obtenu de conserver ce que l’on appelle « l’amendement Daubresse » qui prévoit de mutualiser, à l’échelle intercommunale, l’objectif de 25 % de logements sociaux dès lors qu’elles en comptent toutes déjà 20 %.

Les communes périphériques d’Ile-de-France, hors de l’aire urbaine de Paris, ne seront, elles, assujetties à la loi SRU que si elles comptent 3 500 habitants, non plus 1 500 comme auparavant. De nouveaux types de logements pourront être considérés comme « sociaux » et entrer dans la comptabilité de ce quota, comme les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire ou d’une location-accession sociale à la propriété.

Texte tiré vers la droite

Les brèches ouvertes par les députés dans le droit de construire sur les espaces proches du rivage protégés par la loi Littoral restent d’actualité, mais sont circonscrites : les « dents creuses » pourront être urbanisées, des installations agricoles ou forestières pourront être envisagées, pas l’exploitation touristique ou commerciale. « Et l’avis de la Commission départementale des Sites Protégés sera obligatoire », insiste M. Lioger.

Les architectes n’ont, en revanche, pas eu gain de cause : les bailleurs sociaux ne seront plus obligés de lancer des concours d’architecture ni de recourir au contrat de maîtrise d’ouvrage public qui leur accorde un rôle accru. L’avis des Architectes des bâtiments de France devient consultatif dans le cas de travaux sur des bâtiments menaçant ruine ou d’installation d’antennes téléphoniques.

Les rapports entre locataires et propriétaires du parc privés sont aussi fortement retouchés. Un bail « mobilité meublé » pourra désormais être proposé à un locataire en mutation ou formation professionnelle, mais avec des droits réduits : pas de renouvellement de bail ni de possibilité de réclamer la mise aux normes du logement. Avec l’accord des députés, les sénateurs ont introduit des pénalités de retard si le locataire ne paie pas le loyer à temps, et des sanctions pénales pour les squatters de résidences principales ou secondaires.

L’encadrement des loyers sera laissé à l’initiative des maires mais uniquement dans les zones tendues, ce qui devrait compliquer son adoption à Lille ou Grenoble. La Ville de Paris a d’ores et déjà fait savoir qu’elle le rétablirait dès octobre 2018 avec les mêmes modalités que l’encadrement instauré du 1^er août 2015 au 28 novembre 2017.

Enfin, une ordonnance à venir modifiera le régime de la copropriété, introduisant des régimes juridiques différenciés selon la taille des immeubles. Mercredi soir, les rapporteurs se félicitaient de ce « consensus » et d’un « texte équilibré », en réalité tiré vers la droite par un Sénat au rôle grandissant, sans prise en compte des attentes de la gauche.