Nice ne manque pas d’atouts pour attirer les investisseurs : sa douceur de vivre, ses universités (lettres, sciences, médecine, économie), ses grandes écoles (Edhec, Polytech Nice) et sa technopole, Sophia Antipolis, vivier de start-up et autres grandes entreprises, telles que Thalès et Amadeus. Les jeunes actifs sont nombreux sur le territoire et font tourner à plein régime le marché locatif : « La moitié des ventes dans le neuf est réalisée par des investisseurs. Ce n’est pas tellement le rendement qu’ils cherchent, mais l’assurance d’acheter dans une ville où le marché locatif est dynamique. Et les prix plafonds du dispositif de défiscalisation Pinel sont bien calibrés pour les Niçois », constate Michel Puy, directeur régional pour Icade Promotion.

Un dynamisme qui va de pair avec des prix élevés : « Nous sommes à 5 400 euros/m² dans le neuf, mais si vous investissez dans les collines varoises, avec vue sur mer, vous serez plus proche des 8 000 euros/m². Quant aux propriétés en bord de mer, elles se vendent aux alentours de 12 000 euros/m² et jusqu’à 15 000 euros/m² », indique Jean Malmassari, directeur territorial Nice/Côte d’Azur pour Vinci Immobilier.

Au cours des dix dernières années, les prix niçois ont progressé de 9,3 %. « L’immobilier est relativement cher à Nice, reconnaît Eléonore, qui a souhaité garder l’anonymat, mais ce n’est rien comparé à la capitale. Ici, les appartements avec terrasse sont monnaie courante, et on ne vous présente pas un balcon comme étant le saint Graal, à la différence de Paris. »

Etudiants ou location saisonnière

Dans ce contexte, les investisseurs ont le choix. Louer aux étudiants et miser sur les petites surfaces, en nombre dans la ville (46 % du parc), près des facultés et grandes écoles. Selon les données de MeilleursAgents, les loyers avoisinent les 16,80 euros/m² pour un prix moyen de 4 298,80 euros/m², ce qui permet de générer des rendements d’environ 4,8 % en moyenne.

Certains investisseurs tentent aussi l’aventure de la location saisonnière : « Sur ce point, il faut être vigilant, prévient Jérôme Ugo, directeur de l’agence Laforêt Nice. L’offre de location saisonnière est de plus en plus riche à Nice. Il faut se démarquer et proposer des logements en centre-ville ou sur le bord de mer, avec des services proches de ce que l’on peut retrouver dans l’hôtellerie, du plan détaillé de la ville avec les incontournables à la bouteille de vin laissée sur la table. » L’avantage de ce type d’investissement ? Dégager l’équivalent d’un mois de loyer en seulement une semaine. Gare toutefois à la vacance locative et au caractère chronophage de ce type d’activité.

Un patrimoine à la valeur croissante

Une autre stratégie est possible : s’appuyer sur le tracé de la nouvelle ligne de tram. Le premier tronçon a été mis en activité dès juin 2018. La seconde partie sera en service à la fin de 2019. Un projet qui n’a pas toujours fait l’unanimité à Nice, car, au départ, de nombreux Niçois étaient contre cette ligne de tram parce qu’il fallait creuser un tunnel de 3 km, au risque de fragiliser les vieux bâtiments du centre-ville!...

Aujourd’hui, ce nouvel axe de transport fait le bonheur des investisseurs. « Les prix augmentent le long du tracé depuis déjà un an. Cette ligne a permis d’accélérer de nombreuses transactions aux alentours. Mais, désormais, c’est plutôt sur l’aménagement de la Gare Sud qu’il faut miser », conseille M. Ugo. Une grande halle couverte a déjà vu le jour en mars 2018. Viendront s’ajouter dans les années à venir des logements, commerces, restaurants, ainsi qu’un multiplexe.

Autre aménagement de grande ampleur en cours, l’opération d’intérêt national Eco-Vallée vise à créer un nouveau quartier d’affaires baptisé Grand Arénas, qui s’étendra sur 49 hectares, ainsi qu’un second secteur, Nice Méridia, plus mixte et qui proposera 2 500 logements, 150 000 m² de bureaux, des centres de recherche et de formation, des commerces et des hôtels… Une nouvelle technopole reliée aux futures lignes T2 et T3 du tramway, qui ne manquera pas d’assurer la valorisation de l’immobilier alentour.