Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l’habitat durable. | MARTIN BUREAU / AFP

Pour lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues, le gouvernement a lancé, le 2 février, un nouveau dispositif, « Louer abordable ». Il permet au propriétaire qui loue son bien à un niveau de loyer inférieur à celui du marché de bénéficier d’une déduction fiscale sur ses revenus locatifs. Avec ce dispositif, Emmanuelle Cosse, la ministre du logement, espère « remettre sur le marché près de 50 000 logements vacants en trois ans ».

• Quelles sont les démarches à suivre pour le bailleur ?

En premier lieu, le propriétaire doit vérifier si son projet est recevable en contactant un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL). Il doit ensuite signer une convention avec l’Agence national de l’habitat (ANAH) pour une durée d’au moins 6 ans. « Elle passe à 9 ans minimum si le propriétaire bénéficie en plus d’aides à la rénovation pour son logement », précise Blanche Guillemot, directrice générale de l’ANAH. En cas de départ du locataire en cours de bail, le propriétaire a l’obligation de remettre son bien en location dans les mêmes conditions.

• Comment fonctionne ce dispositif ?

Le dispositif « Louer abordable » prend la suite du « Borloo ancien », qui s’éteint. Le logement doit être loué à des ménages modestes dont les ressources ne dépassent pas certains montants fixés par l’Etat. En outre, le loyer mensuel hors charge ne peut pas excéder des plafonds fixés selon la zone où se trouve le logement. A titre d’exemple, en 2017, le loyer ne doit pas être supérieur à 12,50 euros/m² dans le cadre d’un loyer « intermédiaire » ou encore 9,6 euros/m² pour un loyer « social » en zone A (zone tendue).

Le logement peut être récent ou ancien, mais il doit être loué vide et en tant que résidence principale du locataire. Enfin, le propriétaire ne peut pas louer son bien à un membre de sa famille (ascendant ou descendant).

• Quel est le montant de la réduction d’impôt pour le bailleur ?

Le propriétaire qui opte pour ce dispositif bénéficie d’un vrai cadeau fiscal puisque la déduction d’impôt oscille entre 15 et 85 % selon le loyer et le lieu où se trouve le logement. Concrètement, plus le loyer fixé par le propriétaire est abordable, plus la déduction est élevée. Par exemple, un 60 m² situé à Pontoise (zone A) se loue 960 euros par mois sur le marché. Dans le cadre du dispositif « Louer abordable », le loyer est réduit à 750 euros par mois, soit une baisse de 22 % pour le locataire. De son côté, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers. L’opération est avantageuse puisque son rendement net annuel s’élèvera à 4 662 euros par an, contre 4 394 s’il était loué au prix classique.

• Comment bénéficier du régime fiscal le plus favorable ?

Si le propriétaire choisit de louer son bien par l’intermédiaire d’une association agréée ou d’une agence immobilière à vocation sociale, l’abattement sur les loyers passe alors à 85 %. C’est le cas notamment dans le cadre de dispositifs existants comme « Louez solidaire », à Paris, ou « Solibail », en Ile-de-France et dans huit autres régions. Le propriétaire loue directement à une association. Cette dernière met le logement à disposition d’un ménage en grande précarité et assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état. Pour le propriétaire, le paiement du loyer est donc garanti même en cas de vacance locative. « En augmentant la déduction fiscale à 85 %, les bailleurs sont fortement incités à passer par ce mode de location, qui fonctionne désormais sur tout le territoire », explique Mme Guillemot.