« Le temps que cette procédure aboutisse, il s’écoule entre 18 mois et 24 mois et il en coûte entre 3 000 et 5 000 euros au propriétaire » (Immeubles à L'Haÿ-les-Roses, Val-de-Marne). / Nicolas Krief / Nicolas Krief

En cas d’impayé de loyer, la procédure peut mener jusqu’à l’expulsion du locataire. Le ministère du logement estime que 160 000 décisions d’expulsion sont prises chaque année et que leur nombre a augmenté de 75 % depuis 1999. Pour la seule la métropole du Grand Paris, 24 000 décisions d’expulsion ont été prises en 2016, selon l’Agence nationale d’information sur le logement (ANIL).

Les conséquences sont souvent graves pour les ménages expulsés, mais la situation est aussi préjudiciable aux propriétaires des logements concernés. Afin de récupérer les sommes dues et leur logement, ces derniers s’engagent dans une procédure longue et complexe.

Après une mise en demeure de payer le loyer, puis un commandement de payer accompagné d’un signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEx), le propriétaire bailleur doit assigner le locataire devant le juge d’instance.

Le but est de faire constater la résiliation du bail, de demander la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de prononcer l’expulsion si le locataire ne reprend pas le paiement du loyer. Le temps que cette procédure aboutisse, il s’écoule entre dix-huit mois et vingt-quatre mois, et il en coûte entre 3 000 et 5 000 euros au propriétaire. « A chaque étape, des délais incompressibles s’appliquent, et de deux mois en deux mois, le bailleur n’est pas au bout de ses peines », explique M^e Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris.

De plus, des incohérences existent dans la procédure : un locataire de bonne foi peut vouloir payer une partie de sa dette. Mais s’il veut que son dossier soit accepté par une commission de surendettement, il n’a pas le droit de rembourser des dettes autres qu’alimentaires. Or si un échéancier est fixé en parallèle par le juge qui mène la procédure de résiliation du bail et que le locataire ne respecte pas les échéances prévues, il est à nouveau expulsable.

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN), dont l’adoption est prévue à l’automne, entend mieux articuler ces différents acteurs. Le juge statuant sur l’expulsion du locataire pourra prendre en compte les modalités de paiement prévues par la commission de surendettement. Le plan conventionnel de redressement proposé par ladite commission se substitue à l’échéancier prévu par le juge.

Pour les locataires de bonne foi ayant repris le paiement du loyer et des charges et qui sont en mesure de se maintenir dans leur logement sans préjudice pour le bailleur, le texte prévoit une période probatoire de deux ans. Si les impayés recommencent, le propriétaire peut faire prononcer l’expulsion immédiatement.

Le contenu du commandement de payer est également amélioré : il comprendra le montant du loyer et des charges ainsi que le décompte des sommes dues au bailleur de façon à ce que la CCAPEx dispose de l’information utile pour remplir sa mission d’examen de la dette et d’orientation du locataire débiteur. Ces mesures devraient entrer en vigueur au 1^er mars 2019.