En cas de la sous-location non autorisée, le propriétaire peut mettre fin au bail. / OIVIND OVLAND / IKON IMAGES

Bonne nouvelle : la sous-location n’est pas illégale, mais nécessite au préalable l’accord écrit du propriétaire. Si celui-ci l’accepte, le locataire reste titulaire du bail et le logement est occupé par le sous-locataire en échange d’une somme d’argent versée au locataire ou directement au propriétaire.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les règles en matière de rapports locatifs prévoit que le propriétaire doit aussi donner son avis sur le prix du loyer demandé. En effet, le locataire en titre ne peut pas demander un loyer supérieur à celui qu’il paye.

« En général, de crainte d’essuyer un refus ou de se lancer dans des démarches lourdes, les locataires ne demandent aucune autorisation », regrette Pascale Tardieu, fondatrice de la société d’administration de biens Gestion de l’Armorique. C’est souvent lors du paiement du loyer par un virement ou un chèque qui ne provient pas du compte du locataire habituel que l’agent immobilier ou le propriétaire se rendent compte de la présence d’un sous-locataire.

Rappelons que le propriétaire ne peut pas s’opposer à ce que le locataire prête son logement ou héberge un ami à titre gratuit mais, dans le cas de la sous-location non autorisée, il peut mettre fin au bail. Et s’il s’agit d’un logement social, le locataire peut, en plus, écoper d’une amende de 9 000 euros. Même chose pour les sous-locations de courte durée proposées par les plates-formes comme Airbnb : le locataire peut être condamné à verser des dommages et intérêts à son propriétaire.

Un maintien dans les lieux parfois possible

Pour le sous-locataire, l’occupation est fragile. La loi de 1989 stipule que lorsque le contrat cesse parce que le propriétaire donne congé ou que le locataire en titre décide de partir, le sous-locataire ne peut pas faire prévaloir de droits par rapport au bailleur.

Mais « la justice peut reconnaître le droit au maintien dans les lieux notamment lorsque le propriétaire a autorisé la sous-location ou si le locataire et le sous-locataire ont établi un contrat par écrit », estime Me Jean de Salve de Bruneton, avocat à la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 14 juin, la Cour a jugé qu’un sous-locataire de bonne foi pouvait avoir un droit au maintien dans les lieux. Le locataire principal étant décédé, le bailleur souhaitait récupérer le logement. Mais la sous-locataire a fait reconnaître qu’elle avait les autorisations nécessaires et a obtenu gain de cause.

Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit régulariser la situation en rédigeant un nouveau bail et il ne pourra récupérer le logement pour l’habiter ou le vendre qu’à la fin du bail, soit trois années plus tard.