Pendant l’exposition "Les passagers du Grand Paris Express" le 12 juin 2015 au MAC VAL, le Musée d’Art contemporain du Val-de-Marne à Vitry sur Seine. / ALAIN JOCARD / AFP

Baisse de régime pour l’immobilier neuf un partout dans le pays… sauf en Île-de-France. La région reste en grande partie préservée, pénurie de logements et prix élevés obligent. La baisse des quotités du prêt à taux zéro de 50 % et le recentrage du dispositif d’investissement locatif Pinel n’ont pas prise sur ce marché.

« Nous avons connu un premier trimestre en baisse de 5 % avec des mises en vente qui ont reculé de 50 %. En revanche, nous avons connu un rebond de mises en vente au deuxième trimestre ce qui a permis de corriger la baisse des ventes du premier trimestre », observe Fabien Acerbis, directeur général logement de la région Île-de-France de Bouygues Immobilier.

Seul bémol : le déficit croissant d’investisseurs. Pour les professionnels, les raisons sont à chercher du côté de l’annonce du prolongement pour 4 ans du dispositif Pinel : « Les investisseurs ne sont plus dans le rush. Ils savent qu’ils ont désormais 4 ans pour se décider et préfèrent prendre leur temps », constate Helen Romano, vice-présidente de Nexity Immobilier résidentiel.

Sans oublier l’impôt sur la fortune immobilière et l’arrivée prochaine du prélèvement à la source qui créent, selon Franck Vignaud, directeur du laboratoire de l’immobilier, « un contexte fiscal incertain pour les investisseurs. »

Investir dans le Grand Paris : mode d’emploi

Pourtant, un peu partout en Île-de-France, l’effet Grand Paris commence à se faire sentir. Surtout lorsque les premiers coups de pioche sont donnés, constate Fabien Acerbis : « Les travaux ont démarré pour la ligne 15 sud qui relie Pont de Sèvres à Champigny. Idem pour le prolongement de la ligne 14. C’est du concret et les investisseurs s’y intéressent. Mais pour ce qui est de la ligne 16, prévue pour 2024, du côté de Clichy Montfermeil, là, les travaux n’ont pas encore débutés, l’appétence des investisseurs n’est pas encore perceptible. »

D’autres critères sont à prendre en compte comme le choix d’un logement près d’une future gare. « Il faut aussi voir l’évolution des prix sur les 15 ou 20 dernières années. S’assurer qu’en plus de la future gare, la ville en question soit raccrochée à un bassin d’emploi de banlieue à banlieue ou de la banlieue vers Paris. Les investisseurs peuvent s’adresser aux services de l’urbanisme des mairies et en savoir plus sur les équipements et infrastructures à venir. Ces éléments sont essentiels pour bien investir », indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez Meilleursagents.

Les futures stars du Grand Paris

Une fois cette liste en tête, il est plus facile de voir se dessiner les futures terres d’avenir du Grand Paris. C’est par exemple le cas de Bagneux, dont le m² est estimé en moyenne à 5 200 euros et qui reliera ses habitants à la Défense en 20 minutes grâce à la ligne 15 dès 2024. Idem pour Saint-Denis, annoncée comme le futur Châtelet du nord de la région, avec ses multiples correspondances (ligne 14, 15, 16, 17 et le RER D) et son m² abordable (4 500 euros en moyenne). Saint-Ouen connais un engouement similaire et enregistre désormais des niveaux de prix pouvant dépasser les 6 000 euros le m², là où il y a encore une vingtaine d’années on atteignait rarement les 4 500 euros le m².

Mais pour l’investisseur aguerri, il peut être bon d’aller miser sur les étoiles montantes, celles d’après-demain, et de s’intéresser aux secteurs desservis par le Grand Paris à partir de 2027 voire 2030. Là où les prix sont encore faibles. « On peut miser sur des villes en devenir comme avec la gare de Clichy Montfermeil », conseille Helen Romano, et qui sera située à la limite de Clichy-sous-Bois (2 330 euros le m² en moyenne) et de Montfermeil (2 552 euros/m² en moyenne) sur la ligne 16 du métro. Des territoires sur lesquels il peut être intéressant de faire un Pinel dans un premier temps en attendant que la future gare contribuent à dynamiser le paysage urbain.