Où investir en Pinel cette année ?
Où investir en Pinel cette année ?
LE MONDE ARGENT
Le dispositif d’investissement locatif dans le neuf présente toujours un grand intérêt, à condition d’acheter au bon prix, et au bon endroit.
L’écrasante majorité des villes d’Ile-de-France sont, par exemple, concernées par le dispositif Pinel. / DPA / Photononstop
Plus que deux ans. Les investisseurs intéressés ont désormais jusqu’au 31 décembre 2021 pour se ruer sur le dispositif d’investissement locatif Pinel. Ce dernier, limité depuis le 1er janvier 2019 aux zones les plus tendues du pays, permet de bénéficier d’une baisse d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % après acquisition d’un logement neuf proposé à la location 6 ans, 9 ans ou 12 ans, pour un prix maximum de 300 000 euros. Encore faut-il bien choisir son emplacement.
L’écrasante majorité des villes d’Ile-de-France sont, par exemple, concernées par ce dispositif. Pour autant, choisir cette option n’est pas toujours une bonne idée, notamment dans les communes des Hauts-de-Seine ou à Paris même. Les loyers, dans le cadre du Pinel, sont plafonnés (16,96 euros au mètre carré). Or, dans la capitale, le loyer moyen atteint 25,40 euros au mètre carré selon l’observatoire des loyers Clameur, et dans certaines villes du 92, comme Levallois-Perret, les montants sont tout aussi élevés (23,40 euros au mètre carré).
Miser sur un environnement attractif
Autre problème : le coût du logement. Les biens éligibles au dispositif ne doivent pas dépasser 5 500 euros au mètre carré de surface habitable. Un plafond difficile à respecter à Paris, où le mètre carré moyen dans le neuf dépasse… les 12 000 euros selon les données de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) 75, et dans les Hauts-de-Seine, où il flirte avec les 7 000 euros. Autant d’éléments qui font dire à Mathieu Mars, directeur associé à l’Institut du Patrimoine, que, dans ces situations, recourir au Pinel présente peu d’intérêt pour l’investisseur : « Très vite, le montant des loyers devient supérieur aux charges, ce qui va créer de l’impôt et diminuer la rentabilité. »
Mieux vaut se reporter sur la Seine-Saint-Denis et miser sur le prolongement de la ligne 11 pour faire une belle opération à Romainville, par exemple, ou sur celui de la ligne 14 pour acheter vers Saint-Ouen ou Saint-Denis… Le mètre carré moyen dans le neuf dépasse à peine 4 500 euros, et les prix grimpent vite.
En région, les conseillers en investissement recommandent de miser sur les grandes métropoles, comme Bordeaux, mais d’éviter l’hypercentre, où les prix sont trop élevés. Les risques de moins-values à la revente associés à des rendements faibles sont élevés. Les investisseurs ont tout intérêt à se positionner en périphérie, près des transports en commun, pour obtenir de meilleurs avantages.
Enfin, le facteur économique et démographique est capital pour ne pas rater son placement. Lens, par exemple, est encore éligible au Pinel. La ville a pourtant perdu près de 10 % de sa population en cinq ans et affiche un taux de chômage de 29,6 % ainsi qu’un taux de pauvreté de 33,2 %. Peu rassurant pour des investisseurs.
A contrario, Montpellier profite d’un boom d’attractivité. Sa démographie augmente de plus de 1 %. La part des étudiants (21,9 % de la population) y est également très importante. L’investisseur n’a plus qu’à se reposer sur le choix d’un bien immobilier proche des transports en commun, tout en prenant soin de se renseigner au préalable à la mairie sur les évolutions à venir du quartier où il se positionne.
