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Devenir syndic bénévole ? Beaucoup y ­pensent mais peu franchissent le pas. Il n’existe pas de statistiques officielles, mais les professionnels de l’immobilier estiment que 10 % ­à 15 % des 600 000 copropriétés recensées en France seraient gérées de cette façon. Cette solution, il est vrai, présente beaucoup d’atouts.

D’abord, elle ­permet d’économiser le coût de la gestion d’un immeuble par un syndic professionnel. Pour une copropriété de taille moyenne (20 lots), le tarif ­descend rarement en dessous de 4 000 euros à Paris et de 1 500 à 2 000 euros en province. Ensuite, c’est une bonne façon de reprendre le contrôle de son immeuble.

« Finis l’opacité des comptes, le manque de réactivité,les facturations abusives, détaille Virginie Guihard, responsable du pôle syndics bénévoles de l’Association des responsables de copropriétés (ARC). C’est aussi l’occasion de réaliser d’importantes économies sur les charges de ­copropriété en renégociant les ­contrats des prestataires. »

Notions de droit et de comptabilité

Mais ne devient pas syndic bénévole qui veut. « Il faut avoir beaucoup de temps libre, c’est une activité idéale pour un retraité, explique Auguste Lafon, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) à Marseille. Un minimum de souplesse et de diplomatie sont aussi nécessaires car il faut faire adhérer la majorité des copropriétaires à un projet commun. »

Posséder des notions de droit et de comptabilité est fortement ­recommandé. Contre une grosse centaine d’euros par an, des associations comme l’UNPI ou l’ARC aident ceux qui veulent se lancer. Leur contribution se révèle souvent précieuse, notamment pour préparer l’assemblée générale, rédiger les procès-verbaux…

Si le bénévolat convient bien aux petites copropriétés, le ­recours à un professionnel est quasiment incontournable pour gérer des ensembles de plusieurs centaines de lots. « Au-delà d’une trentaine de copropriétaires, la mission est difficilement compatible avec une activité professionnelle », estime M. Lafon.

Dans certaines situations critiques, le bénévolat n’est pas non plus adapté. Par exemple, si la ­copropriété croule sous les dettes ou si des travaux très lourds doivent être réalisés.

L’élection du syndic bénévole s’effectue le jour de l’assemblée générale annuelle, dans les mêmes conditions que celle d’un syndic professionnel, c’est-à-dire à la majorité des voix, absents compris. Pour emporter l’adhésion de la majorité des ­co­propriétaires, le mieux est de leur rendre visite à tour de rôle plusieurs mois avant l’échéance, afin de les convaincre. Tenter de le faire le jour J est rarement une bonne idée.

Une petite rémunération

Si la plupart se contentent de réclamer le remboursement de leurs frais pour assurer la mission, un syndic bénévole peut ­demander une petite rémunération, de l’ordre de 400 euros par an. « Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, cette indemnisation doit être indiquée dans le contrat type », précise Mme Guihard.

Lorsque l’on fait le grand saut, la période la plus délicate est celle de la transition entre l’ancien syndic et le nouveau. Le professionnel éconduit dispose d’un mois pour transférer le compte bancaire de la copropriété au nouveau syndic, puis de deux mois supplémentaires pour les archives (contrats, factures…). Ces délais légaux sont rarement respectés : il est ­conseillé de prendre les devants en contactant les entreprises prestataires et en les informant de la transition en cours. ­

Enfin, il est également recommandé ne pas nourrir trop d’illusions sur la nature humaine. « Les bénévoles qui jettent l’éponge le font ­rarement pour des raisons de ­compétence, mais le plus souvent parce qu’ils sont ­confrontés à ­l’ingratitude des autres copropriétaires et à des procéduriers qui leur pourrissent la vie », confie Mme Guihard.