Pour un loueur en meublé occasionnel, notamment par le biais de plates-formes telles que Airbnb ou Abritel, le régime micro-BIC est généralement plus avantageux. / P Deliss/Godong / Photononstop

C’est bientôt l’heure du choix pour les propriétaires de logement meublé. S’ils ont perçu des loyers d’un montant de moins de 70 000 euros en 2017, ces revenus sont automatiquement soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci permet un abattement forfaitaire de 50% des recettes pour couvrir les charges mais il n’est pas possible de déduire un centime de plus.

Pour autant, il est possible d’opter pour le régime réel jusqu’au 18 mai 2018 pour tous les propriétaires qui ont commencé leur activité de meublé courant 2017, pour tous ceux qui avaient déjà choisi le régime réel en 2016 ou qui sont au dessus du seuil de 70 000 euros. La date limite de dépôt en 2018 de la liasse fiscale (la déclaration ainsi que des documents comptables) était fixée au deuxième jour ouvré qui suit le 1^er mai, soit le 3 mai 2018 pour les entreprises qui clôturent au 31 décembre. Cependant, un délai supplémentaire pour les entreprises télédéclarantes est fixé à 15 jours calendaires au-delà de la date limite de dépôt des déclarations, soit le 18 mai 2018.

« Dans 85 % des cas, celui-ci est plus intéressant que le micro-BIC », estime Maud Velter, directrice associée de Lodgis. En effet, vous pouvez déduire de vos revenus issus de la location un très grand nombre de frais allant des factures d’entretien à la taxe foncière en passant par les frais de gestion. Et vous pouvez aussi déduire une partie de la valeur de votre bien chaque année au titre de l’amortissement du logement et de son mobilier.

Economies variables

Prenons l’exemple d’un logement acheté 200 000 euros pour lequel le propriétaire perçoit 10 000 euros de loyer par an imposés à 30 %. En choisissant le micro-BIC, il déclare 5 000 euros de recettes sur lequel il va payer 1 500 euros d’impôts. Mais si ses charges sont de 2 000 euros par an et qu’il amortit 3 % de la valeur du logement (160 000 euros, car le terrain ne peut pas être amorti) chaque année pendant 33 ans, il sera en mesure de déduire 6 800 euros de ses recettes locatives. Il paiera alors 960 euros d’impôts. « En fonction de ses charges, du montant de ses intérêts d’emprunt, de la valeur du mobilier, le propriétaire peut réaliser une économie qui peut atteindre entre 16 000 et 25 000 euros sur dix ans », selon le cabinet d’expertise comptable ELM Conseil.

Dans ces conditions, comment savoir précisément s’il est plus intéressant d’être au régime réel ? « Si vous êtes un loueur en meublé occasionnel, notamment par le biais de plates-formes telles que Airbnb ou Abritel, le régime micro-BIC s’impose car les formalités sont moins importantes, mais si vous louez un logement meublé à l’année, il faut vraiment faire ses calculs », conseille Bassel Abedi, fondateur de rendementlocatif.com.

De nombreuses déductions

Le réel est particulièrement intéressant pour un propriétaire qui vient d’investir, car il peut déduire les frais de notaire, les honoraires des agents immobiliers et les intérêts d’emprunt. Même chose si des travaux importants ont été réalisés en 2017, comme la création d’une salle de bain. Le site www.jedeclaremonmeuble.com propose un simulateur en accès libre qui permet de voir si l’opération est intéressante.

Si vous envisagez de passer au réel, il est préférable d’être aidé d’un expert-comptable de façon à bien calculer la valeur de l’amortissement et à télétransmettre votre déclaration dans les règles. Les honoraires de cet expert sont déductibles des loyers. Vous devrez ensuite envoyer un courrier à l’administration fiscale indiquant votre volonté de passer au régime réel. Des modèles de courrier sont proposés sur le site www.jedeclaremonmeuble.com et mieux vaut envoyer la lettre en recommandé avec accusé réception.

Et si vous avez un regret, sachez que vous pouvez repasser au régime micro-BIC chaque année en prévenant l’administration fiscale avant le 1^er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez revenir au régime micro-BIC.