Dans ces villes, le potentiel d’appréciation des prix immobiliers est important, même si des blocages existent (problèmes de sécurité, nuisances sonores, timing incertain de l’arrivée du métro, etc.). Dans l’immédiat, seuls les investisseurs les plus audacieux y feront leur marché.

infographie Le Monde

• Aubervilliers, horizon 2030

Même si son entrée en service a été retardée de cinq ans, à l’horizon 2030, l’arrivée du Grand Paris Express (GPE) renforcera à terme l’attractivité d’Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), qui avec Saint-Denis, est la ville la moins chère de la première couronne. Selon Meilleursagents, le prix du mètre carré n’y dépasse pas 3 027 euros pour une maison et 3 383 euros pour un appartement. La ville souffre des mêmes maux que sa voisine : une pauvreté endémique et un taux de chômage record (24 % de la population en 2015). « Mais le regard sur Aubervilliers est en train de changer », affirme Meriem Derkaoui, maire (PCF) d’Aubervilliers. Pour preuve, les fêtards parisiens n’hésitent plus à franchir le périphérique pour aller danser à la gare des mines reconvertie depuis 2015 en club éphémère.

Deux gares du futur métro rapide y sont prévues : Mairie d’Aubervilliers, au centre de la ville, et Fort d’Aubervilliers, à l’est, sur un territoire enclavé. L’aéroport de Roissy-Charles-de-Gaulle ne sera plus qu’à 25 minutes, contre 44 minutes aujourd’hui. De même, La Défense et Saint-Denis Pleyel seront très facilement accessibles. Sur un site de six hectares, le campus Condorcet, plus grand campus européen consacré à la recherche en sciences humaines et sociales, ouvrira ses portes à la rentrée 2019 à moins de dix minutes à pied de la porte d’Aubervilliers. Ce projet d’envergure va contribuer à modifier la sociologie du quartier : environ 8 000 chercheurs et 12 000 étudiants sont attendus.

A la porte d’Aubervilliers, 500 000 mètres de bureaux ont été construits dans les parcs d’affaires développés par Icade à proximité du périphérique. En dix ans, la physionomie du quartier, dominé par l’imposant siège de Veolia et par le centre commercial Le Millénaire, a complètement changé. Le lieu est aujourd’hui bien desservi par les transports publics : les lignes de métro 7 et 12, le RER E et le tramway 3b. La mairie entend désormais y développer de petits immeubles de deux à quatre étages. En 2019, la « tour Castro » sera inaugurée à proximité de la station de métro Front populaire. Cette tour de 18 étages comportera 88 logements, tous déjà vendus par Nexity. Elle fera partie d’un îlot plus vaste comprenant 112 logements étudiants et 40 logements sociaux. En 2020, Chanel doit inaugurer juste à côté un immeuble high-tech qui abritera 600 de ses petites mains. Tout un symbole.

• Gonesse, pour le rendement

Que le projet Europacity se réalise ou pas, il n’y aura pas de logements neufs construits dans la zone du Triangle de Gonesse, au croisement de la Seine-Saint-Denis et du Val-d’Oise. La raison ? Les nuisances sonores dues à l’aéroport de Roissy-Charles-de-Gaulle, tout proche. Alors pourquoi s’intéresser à cette petite ville de 26 000 habitants ? Précisément à cause de cette proximité avec la zone aéroportuaire, qui abrite 90 000 emplois directs. La modestie des prix à l’achat dans l’ancien (2 600 euros le mètre carré pour un appartement, 2 400 euros pour une maison) permet à cette commune d’afficher l’une des meilleures rentabilités locative de la région (7 %) selon Meilleursagents.

A terme, Gonesse va changer de visage. Les 300 hectares de la ZAC du Triangle de Gonesse devraient accueillir 800 000 mètres carrés de bureaux, 75 000 mètres carrés d’activités technologiques et plusieurs hôtels. C’est l’arrivée de la ligne 17 du Grand Paris Express qui permettra l’essor de ce parc tertiaire. Le métro rapide mettra la gare du Triangle de Gonesse à 7 minutes de Roissy, 5 minutes du Bourget et à 20 minutes de Paris. Si des incertitudes sur le projet Europacity persistent, la mise en service de la gare est acquise. Elle devrait intervenir en 2027, avec trois ans de retard sur le planning initial. « Le permis de construire de la gare a été accordé le 14 septembre et les travaux préparatoires vont bientôt commencer. Les habitants y sont très favorables car le métro rapide va nous ramener de l’activité, des emplois, de la richesse… », se réjouit Jean-Pierre Blazy, le maire (PS) de Gonesse.

• Le Bourget, l’atout aéronautique

Cette petite agglomération de 16 000 habitants va accueillir deux gares du GPE : Le Bourget RER et Le Bourget Aéroport. Si l’inauguration de la première, dessinée par Elisabeth de Portzamparc, a été confirmée par le gouvernement pour 2024, ce n’est pas encore le cas de la seconde, à 1,2 kilomètre de là. « Mais elle sera probablement mise en service dans la foulée », espère Yannick Hoppe, le jeune maire (34 ans) de la ville. Le Bourget RER sera à moins de cinq minutes du Parc des expositions de Villepinte, à moins de dix minutes de Roissy et à une vingtaine de minutes du cœur de Paris. Depuis 2017, le tramway T11 Express relie déjà Le Bourget aux villes situées à l’ouest comme Stains ou Dugny, jusqu’à Epinay-sur-Seine.

La ville a été choisie pour être l’un des lieux-clés de l’organisation des Jeux olympiques de 2024. Un centre des médias pour 25 000 journalistes verra le jour dans le parc des expositions, en bordure du premier aéroport d’affaires européen. Pour les loger, un village des médias va être construit entre le Bourget et Dugny. Après la manifestation, il deviendra un quartier de 1 300 logements sur la commune de Dugny.

La municipalité compte aussi sur la nouvelle desserte pour accélérer l’essor de son projet de cluster des entreprises aéronautiques, mais il s’agit d’un projet de long terme. Déjà le Musée de l’Air et de l’Espace, devant lequel sera située la future gare Le Bourget Aéroport, connaît d’importants travaux de rénovation qui devraient être achevés pour son centenaire en 2019. Autre catalyseur, l’AFMAE (Association pour la formation aux métiers de l’aérien) doit ouvrir prochainement sur place sa nouvelle école pour former les jeunes aux métiers de l’aérien.